“حق شفعه” در معنای لغوی یعنی حق همسایگی و در معنای حقوقی، حق مالی است که شریک دوم نسبت به مال غیرمنقول مشاع در آن مال حق تقدم دارد و کسی که صاحب اعمال این حق می شود را اصطلاحا ” شفیع” می نامند. به عبارت ساده تر اگر شریکی بدون اطلاع شریک دیگر، سهم خود از مال غیر منقول را بفروشد، برای شریک دیگر این حق ایجاد می شود که با پرداخت پول خریدار، مالکیت کامل ملک را در اختیار خود گیرد.
اگر قصد دارید از وکیل مجرب ملکی در تهران مشاوره رایگان و تخصصی دریافت کنید، پیشنهاد می کنیم به صفحه وکیل ملکی مراجعه کنید یا از طریق شماره های زیر با وکلای ندای حق ارتباط بگیرید.
تماس با کارشناسان ندای حق
در صورتی که مایلید بیشتر در مورد حق شفعه در ملک مشاع و شرایط اعمال آن بدانید و با مراحل طرح دعوای آن آشنا شوید در این مقاله با ما همراه باشید.
حق شفعه در ملک مشاع چیست؟
حق شفعه در ملک مشاع در شرایطی است که تعداد مالکین فقط دو نفر باشد وملک هم قابل تقسیم باشد. حال اگر یکی از دو شریک سهم خود از ملک را به شخص ثالثی بفروشد برای شریک دیگر، حق شفعه در ملک مشاع ایجاد می شود که ثمن معامله را به مشتری پرداخته و سهم فروخته شده را بازگرداند و مالک آن شود. در ادامه این مقاله در مورد شرایط اعمال حق شفعهدر ملک مشاع توضیح خواهیم داد.
ویژگی های حق شفعه در ملک مشاع
از جمله ویژگی های مهم حق شفعه در ملک مشاع با توجه به تعریف قانونگذار چند ویژگی مهم ذیل است:
- مال مورد نظر باید غیرمنقول باشد. البته منظور از غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی است مثل زمین و دیگر اموال غیرمنقول مانند آپارتمان، خانه، و … را شامل نمی شود مگر این که آپارتمان همراه با عرصه یعنی زمین فروخته شود.
- دوم اینکه مال غیرمنقول، قابل تقسیم باشد. بنا بر این در مال غیرمنقولی که قابل تقسیم نیست، حق شفعه ایجاد نمی شود.
- سوم این که دو نفر شریک باشند و در صورت وجود بیش از دو نفر شریک، این حق قابل اعمال نیست.
حق شفعه در قانون چگونه است؟
وفق ماده 808 قانون مدنی “هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیع را تملک کند.” از مفهوم ماده مشخص می شود حق شفعه در بیعی ایجاد می شود که به طور صحیح منعقد شده باشد و نسبت به بیع فاسد، حق شفعه وجود ندارد.
تصرفات شرکا در ملک مشاع
تصرفات شرکاء در ملک مشاع به دو صورت است مادی یا فیزیکی و تصرفات حقوقی. تصرفات مادی در ملک مشاع توسط یکی از شرکاء منوط به دادن اجازه و رضایت سایر شرکاست. اما تصرفات حقوقی به نسبت سهم خود فرد جایز است و ارتباطی با تصرفات مادی ندارد. ماده 583 قانون مدنی نیز صراحتا مقرر می دارد” هر یک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.”
اما تصرفات حقوقی نسبت به سهم دیگر شرکاء غیرنافذ بوده و منوط به اجازه دیگر شرکاست. ماده 581 نیز در این باره می گوید” تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.”
منظور از اوصاف حق شفعه چیست؟
- از جمله اوصاف حق شفعه این است که:
- حق شفعه یک حق مالی بوده و به ارث نیز انتقال می یابد.
- حق شفعه در صورتی که شفیع نخواهد از حق خود استفاده کند، قابل اسقاط است.
- حق شفعه برای دفع ضرر از شریک است و بنا بر این قابل انتقال به دیگران نیست.
- ماهیت اخذ به شفعه “ایقاع” است. ایقاع به معنای عملی حقوقی ارادی است که بر خلاف عقد با اراده یک شخص نیز ایجاد می شود و مانند قرارداد دارای اثر حقوقی است.
چه املاکی قابل تقسیم می باشد؟
تقسیم یک مفهوم عام و کلی است که در مورد اموال اعم از منقول و غیرمنقول کاربرد دارد. منظور از تقسیم این است که سهم شرکاء در مال مشترک جداسازی شود. املاک قابل تقسیم؛ املاکی هستند که تقسیم نمودن آن ها باعث از ارزش افتادن ملک یا ضرر دیگر شرکاء نباشد. به عنوان مثال یک آپارتمان قابلیت تقسیم را ندارد. در چنین شرایطی که ملک قابلیت تقسیم ندارد، راه حل ممکن دستور فروش ملک مشاع است.
ساخت و ساز در ملک مشاع
هر گونه تصرفات مادی از جمله ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت شریک یا شرکاء ممنوع است و چنانچه شریکی بدون اجازه دست به چنین اقدامی بزند شریکی که مجوز این کار را نداده می تواند دعوای تصرف عدوانی و قلع و قمع بنا را در دادگاه حقوقی مطرح نماید و در صورت ورود آسیب به ملک مشاع، جبران خسارت وارده را نیز بخواهد و صرفا از طریق حقوقی قابل پیگیری می باشد.
البته در خصوص ضمانت اجرای کیفری در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد و طبق آراء قضایی صادره از سامانه ملی، جرم تصرف عدوانی در خصوص ملک مشاع، قابل تحقق نیست چرا که مالکین مشاعی در جزء جزء ملک مشاع سهیم می باشند.
تصرفات مادی در ملک مشاع
با توجه به این که شراکت در یک مال به معنای اجتماع حقوق مالکین متعدد در آن مال به نحو اشاعه می باشد، منظور از تصرفات مادی یا فیزیکی در ملک مشاع این است که اگر ساختمان مسکونی باشد شریک بدون اجازه در آن سکونت کند و اگر زمین کشاورزی است در آن زراعت نماید و اگر شریکی بدون اجازه سایر شرکاء اقدام به تصرفات مادی نماید، شرکاء دیگر می توانند خلع ید او را بخواهند.
تصرفات حقوقی در ملک مشاع
منظور از تصرفات حقوقی، انجام معامله هایی مانند خرید و فروش، صلح و… است که شریک نسبت به مال مشترک انجام می دهد. تصرف حقوقی در مال مشاع دو حالت دارد اگر شریک نسبت به سهم خود تصرف حقوقی نموده باشد از لحاظ قانونی هیچ ایرادی ندارد اما اگر نسبت به سهم مالکین معامله نماید عمل او غیرنافذ و نیاز به تنفیذ و اجازه مالکین دارد که اگر اجازه کنند معامله صحیح واگر رد نمایند معامله باطل می شود.
البته ناگفته نماند تصرف حقوقی درسهم سایر مالکین ملک مشاع از نظر بعضی از حقوقدانان از مصادیق جرم انتقال مال غیر و دارای جنبه کیفری است.
حق شفعه در آپارتمانها
طبق ماده 809 قانون مدنی مقرر می دارد. “هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود. “طبق متن صریح قانون، آپارتمان بنای بدون زمین محسوب می شود و میزان سهم مالکین هر طبقه از آپارتمان بر روی زمین مشخص نیست. بنا بر این حق شفعه در مورد آپارتمان به تنهایی قابل اعمال نیست.
حق شفعه در زمین کشاورزی
زمین کشاورزی نیز جزء اموال غیرمنقول می باشد و در صورت قابل تقسیم بودن طبق نظر کارشناس و اینکه دو نفر شریک باشند و سهم شریک به موجب عقد بیع منتقل شده باشد با جمیع این شرایط، حق شفعه در زمین کشاورزی نیز قابل اعمال است.
حق شفعه در مزایده
در مزایده ملک مشاع، تنها قسمتی که مربوط به محکوم علیه( شریک دیگر ) است مورد مزایده قرار می گیرد نه مجموع ملک. لذا با توجه به فوریت اعمال حق شفعه، شریک ملک، به محض اطلاع از برگزاری مزایده و فروش سهم شریک خود باید اراده و تصمیم خود را مبنی بر اعمال حق شفعه اعلام کرده و مبلغ مزایده پرداختی از سوی خریداربپردازد و از حق شفعه خود استفاده کند.
حق شفعه در ارث
حق شفعه یک حق مالی است وبه ارث می رسد و وراث قائم مقام شفیع می شوند. بنا بر این در صورت فوت صاحب حق شفعه ورثه او باید در مورد اعمال یا عدم اعمال این حق تصمیم بگیرند. ماده 823 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد” حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود”. وراث نیز باید یا همگی حق شفعه را اعمال کنند و یا به طور کلی ازآن صرف نظر نمایند و نمی توانند تبعیض قائل شوند.
مراحل قانونی طرح دعوای حق شفعه
از جمله مراحل طرح دعوای حق شفعه این است که ابتدا شفیع به موجب یک اظهارنامه قانونی به خریدار اراده خود مبنی بر اخذ به شفعه را اعلام کرده و اقدام به طرح دعوی نموده و مبلغ قرارداد را به صندوق دادگاه واریز نماید. اگر طی فاصله عقد تا اعلام حق شفعه، معاملاتی صورت گرفته است تمامی آن افراد نیز جزو خواندگان قرار گیرند.
حق شفعه یک حق استثنایی است که در قانون در نظر گرفته شده است که آن هم تحت شرایط و ضوابط خاصی قابل اعمال است. البته شفیع زمانی می تواند این حق خود را اعمال نماید که قدرت پرداخت سهم فروخته شده را به مشتری به موجب قرارداد و نقدا داشته باشد و پرداخت اقساطی مورد قبول نیست. دادگاه پس از رسیدگی و احرازشرایط اعمال حق شفعه و ذیحق بودن خواهان(شفیع) نسبت به انتقال سهم به او و بازگرداندن وجه پرداختی به مشتری حکم می دهد.
آثار اجرای حق شفعه
وقتی حق شفعه توسط شریک اعمال می شود قاعدتا دارای آثار مهمی به شرح ذیل خواهد بود:
- ایجاد مالکیت و تملک سهم فروخته شده توسط شفیع در برابر پرداخت ثمن معامله
- اگر نماآتی یا منافعی از ملک حاصل شده باشد در صورت متصل بودن متعلق به شفیع و اگر منفصل و جداشدنی بوده باشد در فاصله غقد و اخذ به شفعه متعلق به مشتری است. ماده 819 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد” نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل میشود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری میتواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند”.
- باطل شدن معاملاتی که خریدار در فاصله بین عقد و اخذ به شفعه نموده باشد. ماده 816 قانون مدنی در این باره می گوید” اخذ به شفعه هر معامله را كه مشتري قبل از آن و بعد از عقد بيع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل مينمايد.”
مصالحه حق شفعه
فلسفه ایجاد حق شفعه برای شریک، جلوگیری ازضرر اوست. حال اگر خود شفیع بعد از اطلاع با مشتری به هر طریق اعم از گرفتن عوض یا بدون عوض توافق یا مصالحه کند دیگر حق اخذ به شفعه را نخواهد داشت و اقدامات او بی اثر می گردد.
حق شفعه فوری یا فوریت حق شفعه
وفق ماده 821 قانون مدنی، حق شفعه فوریت دارد. یعنی زمانی که شریک از فروش مطلع می شود در صورت قصد اعمال حق شفعه باید فورا اقدام کند.
انتقال سهم مشترک به وسیله عقد بیع
ایجاد حق شفعه برای شریک تنها در صورتی است که این انتقال به موجب عقد بیع صورت گیرد و اگر به عقودی غیر از عقد بیع، منتقل شود، دیگر حق شفعه برای شریک وجود نخواهد داشت.
سوالات متداول
خیر، اگر شفیع در جریان نباشد، حق شفعه از بین نرفته و به محض اطلاع قابلیت اعمال دارد و مشتری باید علم شفیع را ثابت کند.
طبق قانون، حق شفعه فقط در جایی است که دو نفر شریک باشند و در مورد مالکین مشاعی سه نفر یا بیشتر، امکان اعمال این حق وجود نخواهد داشت.
خیر، حق شفعه در مورد همه اموال غیرمنقول قابلیت اجرا ندارد. به عنوان مثال اگر بنایی مانند آپارتمان بدون زمین به فروش برسد در این حالت حق شفعه وجود ندارد.
