درصد حق مالک در فروش سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، شرایط انتقال و فروش سرقفلی با سال 76 متفاوت است. در قانون سال 56 اصل بر عدم اجازه انتقال سرقفلی است مگر در صورت رضایت مالک و در قانون 76 اصل بر قابل  انتقال  بودن سرقفلی است مگر در صورت سلب این حق از مستاجر. درصد حق مالک در فروش سرقفلی از موضوعاتی است که گاهی به دلیل عدم شفافیت در قرارداد و قانون تابعه، مورد اختلاف موجر و مستاجر واقع می شود. 

در این مطلب می خواهیم در مورد درصد حق مالک در فروش سرقفلی، راه انتقال سرقفلی با مجوز قانونی  و نحوه تبدیل آن به مالکیت صحبت کنیم. اگر با مبحث سرقفلی آشنایی کافی ندارید پیشنهاد می کنیم ابتدا مقاله جامع سرقفلی چیست را مطالعه بفرمایید.

درصد حق مالک در فروش سرقفلی

درصد حق مالک در فروش سرقفلی، حقی است که به صورت عرفی برای مالک در نظر گرفته می شود. به این معنا که مالک اصلی در قبال دریافت درصدی از حق سرقفلی تحت عنوان حق مالکانه، اجازه انتقال سرقفلی را به مستاجر  می دهد.

اگر هنوز در خرید سرقفلی مغازه مردد هستید، مقاله مغازه سرقفلی بخریم یا نه را مطالعه کنید.

حق مالکانه با توجه به عوامل مختلفی نظیر محل ملک، مساحت، امکانات و … بستگی دارد و معمولا بین 10 تا 20 درصد مبلغ فروخته شده است البته در صورتی که مستاجر، قصد انتقال دائم از طریق فروش، صلح، و … را داشته باشد. اگر دارنده حق سرقفلی با داشتن حق انتقال، قصد انتقال موقت سرقفلی را داشته باشد، معمولا مالک 1 تا 2 ماه اجاره را در ازای آن دریافت می کند.

 در واقع درصد حق مالک در فروش سرقفلی به مبلغی اشاره دارد که مالک از مستاجر به عنوان جبران هزینه ی تعمیرات و بازسازی ملک دریافت می ‌کند. این مبلغ معمولا از مبلغ سرقفلی که از مستاجر دریافت می ‌شود، کسر خواهد شد تا بخشی از هزینه ‌های مالک جبران گردد.

آیا دریافت حق مالکانه قانونی است؟

حق مالکانه به حقی گفته می شود که از هر مال منقول یا غیرمنقولی برای صاحبش نسبت به آن مال ایجاد می گردد. دریافت حق مالکانه  از ناحیه مالک در قوانین پیش بینی نشده است. این حق بیشتر ناشی از عرف است و البته دریافت آن هم خلاف قانون نیست.

اما از طرفی، دارندگان حق سرقفلی  هم می ‌توانند از پرداخت مبالغ نامعقول و غیر منطقی درخواستی حق مالکانه، خودداری کنند.

راه انتقال سرقفلی با مجوز قانونی چیست؟

با توجه به اینکه انتقال و فروش سرقفلی بدون اجازه مالک، عواقب تخلیه را در پی خواهد داشت. از طرفی مستاجر با مبلغ تعیین شده بابت درصد حق مالکانه موافق نباشد می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای تجویز انتقال منافع علیه مالک، به صورت کاملا قانونی از دادگاه این اجازه را بگیرد.

 پس از بررسی، مجوز انتقال صادر می‌ گردد. این فرایند، اطمینان از رعایت قوانین و مقررات مربوط به انتقال سرقفلی را فراهم می‌ کند و از وقوع تبعیض یا تخلفات جلوگیری خواهد کرد. این اختیار قانونی در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 پیش بینی شده است. انتقال منافع در این صورت بدون پرداخت درصد حق مالکانه خواهد بود.

با توجه به سکوت قانون در مورد قرارداد های بعد از سال 76، عده ای قائل به این هستند که در مورد این گونه قرارداد ها نیز درصورت مخالفت مالک با انتقال سرقفلی، با وحدت ملاک گرفتن از ماده 19  قانون فوق الذکر، دارنده حق سرقفلی می تواند تجویز انتقال منافع را از دادگاه درخواست نموده  و در صورت  محق بودن مستاجر، رای بر تجویز انتقال داده می شود.

” وحدت ملاک گرفتن” یعنی دو موضوع شبیه هم، ولی حکم یکی ذکر شده و دیگری بیان نشده که حکم یکی به دیگری نیز سرایت می کند.

عوامل موثر بر میزان حق سرقفلی

عوامل موثر بر میزان حق سرقفلی شامل محل ملک، نوع، مساحت، امکانات موجود مانند برق، آب، تلفن و… می ‌باشد. علاوه بر این، وضعیت بازار اجاره و تقاضا نیز تاثیرگذار خواهد بود.

نحوه محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی

در نحوه محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی، قانون خاصی وجود ندارد و عرفی است. اما باز بستگی به عواملی مانند ارزش ملک، نوع انتقال (دائمی یا موقت) و توافقات بین مالک و مستاجر و قرارداد بین آن ها دارد. درصد حق مالک، فرمول ریاضی دقیق برای محاسبه ندارد و با توجه به عوامل گفته شده و توافقی است.

منظور از انتقال دائمی یعنی مستاجر قصد فروش سرقفلی را به صورت بیع، صلح، هبه، و … دارد و به طور کلی سرقفلی را منتقل می کند. ولی در انتقال موقت، دارنده حق سرقفلی قصد انتقال آن را برای مدت معینی دارد.

نحوه تبدیل سرقفلی به مالکیت

نحوه تبدیل سرقفلی به مالکیت عبارت است از این که دارنده حق سرقفلی با خریداری حق مالکانه موجر، علاوه بر منافع، نسبت به کلیه اعیان و حقوق مربوط به ملک، مالکیت پیدا می کند. در این حالت طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی که سند اجاره و صلح سرقفلی را تعیین نموده است، ابتدا این اسناد را اقاله نموده و یک سند قطعی غیرمنقول در خصوص  واحد تجاری بین طرفین تنظیم و امضاء می گردد.

“اقاله” توافق دو نفر به  برهم زدن یک عقد یا قرارداد را می گویند.

مواردی که مالک نمی تواند نسبت به انتقال سرقفلی حق مالکانه مطالبه کند

مواردی که مالک نمی تواند نسبت به انتقال سرقفلی حق مالکانه مطالبه کند عبارت است از:

• توافق میان مالک و مستاجر جهت انتقال سرقفلی به مالک
• اقدام مستاجر جهت خرید  مالکیت ملک.
• عدم وجود حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره و عدم اجازه مالک جهت انتقال به شخص دیگر و طرح دعوای تجویز انتقال منافع از سوی دارنده حق سرقفلی و موافقت دادگاه با آن
• اعطای حق انتقال سرقفلی به غیر در قرارداد اجاره

سوالات متداول