دعاوی ملکی و الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی
در این مقاله میخواهیم در مورد دعاوی ملکی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تنظیم سند خودرو و الزام به تنظیم سند رسمی اپارتمان و مغازه و دیگر موضوعات مرتبط صحبت کنیم .بهتر است درابتدا بدانیم سند رسمی چیست و چه اسنادی را سند رسمی می گویند .
سند رسمی چیست؟
اسنادی که توسط مامورین واجدصلاحیت در حدود وظایف واختیارات انها یا در ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم می شوند و درواقع درزمان اثبات دعوا یا دفاع بتوان به انها استناد نمود سند رسمی محسوب می شوند .ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در تعریف سند رسمی مقرر میدارد .”اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت انها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است “لذا با تعریف قانون گذار از سند رسمی جز موارد ذکر شده ،سند عادی محسوب می شود .هریک از دو نوع سند رسمی و عادی ویژگی های خاص مربوط به خود را دارند و طبق قوانین مدنی ایران اسناد رسمی از جایگاه ویژه و اعتبار خاص برخوردارند چرا که نسبت به سند رسمی ادعای تردید نمی توانید داشته باشید و حتی درصورت ادعای جعل باید بتوانید جعلیت سند را اثبات کنید که در این باره ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی تصریح دارد .
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در حوزه حقوقی یکی از رایج ترین دعاوی ،دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است .این دعوا زمانی مطرح می شود که فروشنده ملکی را به موجب یک مبایعه نامه عادی به خریدار فروخته و بخشی از مبلغ معامله را در زمان قرارداد دریافت کرده و تاریخی را برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار هماهنگ می نمایند و باقی مانده مبلغ قرارداد در همان زمان انتقال قطعی دریافت می شود اما گاهی فروشنده از تنظیم سند به نام خریدار خودداری می نماید که بحث دعوای الزام به تنظیم سند مطرح می شود .در واقع اگر فروشنده به تعهد خود مبنی برانتقال سند اقدام نکند خریدار می تواند از طریق محاکم الزام فروشنده به انجام تعهد خود را بخواهد .
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه نکاتی باید مورد توجه قرار گیرد؟
*بهتر است خریدارقبل از هرگونه اقدام قضایی، اظهارنامه ای مبنی بر دعوت فروشنده در تاریخ و مکان مقرر ،ارسال کند . علی الخصوص اگر در قرارداد زمان و مکانی برای انتقال سند مشخص نشده ،ارسال اظهارنامه از ضروریات است .
*دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعوی مالی است که مستلزم پرداخت ۳ونیم درصدارزش منطقه ای ملک ، هزینه دادرسی ان می باشد .
*دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مال منقول دادگاه اقامتگاه خوانده و در مورد اموال غیر منقول دادگاه محل وقوع ملک است
*خواهان وقتی می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید که برای ادعای خود دلیل مبایعه نامه داشته باشد و اگر سند مکتوب ندارد نمی تواند چنین دعوایی را مطرح کند . و با مبایعه نامه و درصورت فوت فروشنده می تواند به طرفیت وراث اقامه دعوی نماید .
*ملک دارای سابقه ثبتی باشد و ملک دارای گواهی پایان کارو پروانه و صورتمجلس تفکیکی باشد .
*ملک بازداشتی یا در رهن نباشد.
مراحل و نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
این دعوا زمانی مطرح می شود که خریدار جدید ،الزام فروشنده ملک را نسبت به انتقال سند بخواهد که با ارائه مدارک خود به دفترخدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و پس از ارسال پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ،مراجعه می نماید .در ابتدا تحقیقات و بررسی های اولیه مانند احراز هویت طرفین و احراز مالکیت فروشنده از طریق استعلام ثبتی و درتوقیف و رهن نبودن ملک استعلام می شود ودقت داشته باشید که می توانید همزمان با طرح دادخواست اصلی به منظور جلوگیری احتمالی نقل و انتقال ملک مورد نظر ،تقاضای صدور دستور موقت برای منع فروش ملک را نیز از دادگاه داشته باشید تا حق فروش ملک به شخص دیگر از فروشنده سلب شود .دادگاه پس از بررسی شرایط ذکر شده و اصالت و صحت وقوع بیع و سایر موارد ازجمله تعهدات متقابل طرفین نسبت به یکدیگر ،اقدام به صدور حکم مبنی بر الزام فروشنده و متعهد به انتقال سند به نام خریدار می نماید و چنانچه بابت تاخیر در تنظیم سند خساراتی بین طرفین مقرر شده باشد فروشنده علاوه بر تنظیم سند به پرداخت خسارات نیز محکوم خواهد شد .پس از صدور حکم خوانده مکلف است ظرف ده روز موجبات انتقال سند را طبق حکم دادگاه به نام خریدار فراهم نماید و چنانچه از تعهد خود خودداری کند یک نماینده از طریق دادگاه به دفترخانه جهت انتقال سند معرفی می شود و نماینده مربوطه به جای فروشنده امضاءخواهد نمود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
بعد از ملک یکی از رایج ترین موضوع دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ،خودرو است .به این ترتیب که بین خریدار و فروشنده درمورد یک خودرو قراردادو مبایعه نامه عادی تنظیم می شود که به موجب فروشنده تعهد میکند در تاریخ و مکان مشخصی در دفترخانه حاضر شده و ضمن اخذ باقی ثمن معامله ،خودرو را به نام خریدار انتقال دهد اما فروشنده درتاریخ مقرر به دلایلی (ازجمله بالارفتن قیمت خودرو ونوسانات ان )در دفترخانه حاضر نمی شود .که در این حالت خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه ای فروشنده را مجاب به انجام تعهدات خود نماید در غیر اینصورت با مدارک هویتی و قولنامه و از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو نماید .و مرجع صالح در مورد اموال منقول چون خودرو محل اقامتگاه خوانده، محل انعقاد قرارداد فروش خودرو ویا محل اجرای قرارداد می باشد.
انتقال سند خودرو طبق قانون جدید ۱۴۰۲
در این قسمت مقاله قصد داریم درباره قانون جدید انتقال سند خودرو توضیح دهیم و اینکه فرایند انتقال خودرو طبق قانون جدید به چه شکل است ؟
سابقا براساس بند ۲ و ۳ بخشنامه صادره از سازمان ثبت اسنادواملاک کشور وماده۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی،مبنی بر لزوم مراجعه طرفین به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت معاملات خودرو بود کمااینکه ماده ۲۹ مقرر می داشت:
” نقل و انتقال خودرو، به موجب سند رسمی انجام می شود، دارندگان وسایل نقلیه، مکلفند قبل از هرگونه نقل و انتقال وسایل مذکور، در دفاتر اسناد رسمی، ابتدا به ادارات راهنمایی و رانندگی یا مراکز تعیین شده از سوی راهنمایی و رانندگی برای بررسی اصالت وسیله نقلیه، هویت مالک، پرداخت جریمه ها و دیون معوق و تعویض پلاک به نام مالک جدید مراجعه نمایند”لذا هرگونه انتقال مالکیت به موجب سند رسمی تنظیمی در دفترخانه بود.درسال ۱۳۹۹ با ابطال بخشنامه های فوق الذکربرگ سبز یا برگ کمپانی خودرو ،درحکم سند رسمی اعلام شد و درج نقل و انتقال توسط مراجع منتخب از سوی پلیس راهنمایی و رانندگی در برگ سبز خودرو را برای انتقال مالکیت ،کافی دانست .نتیجتا طبق قانون جدیدبرگ سبز خودرو سند مالکیت تلقی می شود .پس از این هیچ اجباری برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال مالکیت سند رسمی خودرونیست مگر اینکه طرفین خود تمایل به اینکار داشته که انتقال مالکیت را به موجب سند رسمی صادره از دفترخانه انجام دهند وگرنه صرف داشتن برگ سبز خودرو کافی است .
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی
گاهی پیش می اید که چند نفر به صورت شراکتی ملکی را خریده اندیعنی خریدار تمام ۶ دانگ ملک را نخریده بلکه یک مقدار یا یک سهم از ملکی را خریداری کرده است و قاعدتا با دیگر مالکان ملک شریک می شود .و اگر فروشنده در روز مقرر جهت انتقال سند به دفترخانه مراجعه نکند تنظیم سند به نام خریداران انجام نخواهدشد البته این موضوع درمورد املاک ورثه ای نیز مبتلابه است چرا که مالک قبل انتقال سند رسمی به نام خریدار فوت نموده و با فوت وی دارایی و حقوق قانونی وی به ورثه رسیده است و معمولا وراث به خاطر اختلافاتی که دارند موجبات انتقال سند به نام خریدار را فراهم نمیکنند که در این موارد خریدار ناگزیر است از طریق دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را مطرح نماید تا به نتیجه برسد.و درصورت کامل بودن مدارک و احراز مالکیت خواهان ،دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع صادرخواهد نمود .
برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع چه مدارکی لازم است ؟
خواهان به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دادخواست خود را به همراه مدارک ذیل ثبت می نماید که این مدارک عبارتند از:
*مدارک شناسایی مثل شناسنامه وکارت ملی
*اصل مبایعه نامه ای که خریداربه استناد ان مدعی مالکیت مشاعی است.
*پر کردن فرم ارزش منطقه ای ملک که براساس ان هزینه دادرسی باید پرداخت شود .
*گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی
الزام به تنظیم سند ملک در رهن
در بعضی موارد فردی ملکی را به موجب یک مبایعه نامه عادی خریداری می نماید که ان ملک در رهن بانک نیز هست حال امکان دارد در رهن بودن ملک در مبایعه نامه اعلام شده یا نشده باشد .حال باید دید در این موارد تکلیف خریدار چیست؟
خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رهنی را به دادگاه ارائه دهد و چیزی که اهمیت دارد حفظ منافع مرتهن نیز هست.در زمان رسیدگی اگر متعهد و فروشنده دلیلی مبنی بر پرداخت اقساط وام و حفظ حقوق مرتهن به دادگاه ارائه ندهد دادگاه اورا به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار محکوم می نماید و اگر اقساط وام را تسویه ننمایدخریدار می تواند خود پیگیر این موضوع شده و با اخذ مجوز از دادگاه نسبت به تسویه وام اقدام کندو سپس مبلغ واریزی به حساب بانک را مطالبه نماید و اگر بدون اجازه و مستندات وام را تسویه کند بعدا حق مطالبه مبلغ را از فروشنده ندارد .
الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی
در این مقاله بهتر است ابتدا به تعاریف قانونی وقف بپردازیم .
مال وقفی یعنی مالی که قابلیت نقل و انتقال نداشته و منافع ان یا برای عده ای خاص یا برای عموم است و ماده ۵۵ قانون مدنی در تعریف وقف گفته است “حبس عین و تسبیل منغعت “و ملک وقفی نیز ملکی است که زمین یا عرصه ان متعلق به شخصی است که ان را وقف نموده است و اوقاف نیز ان را بااقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگری واگذار می نمایدو بعد از ۹۹ سال مجدد درمورد اجاره ان،توسط اوقاف تصمیم گرفته میشود .لازم به ذکر است املاک اوقافی سند دارند و مانعی برای خرید و فروش ورهن یا اجاره و ساخت و ساز بر زمین انها نیست اما تمام این اقدامات زیر نظر اوقاف انجام می شود و مالک برای انجام هرکاری باید اجازه اوقاف را داشته باشد .و املاکی که سند اوقافی داشته باشند در واقع سند اعیان و اجاره نامه زمین ملک موقوفه را دارندو خریدار نیز حقی رو عرصه ندارد و فقط مالک اعیان خواهد بود . معمولا املاکی که سند اوقافی دارند باقیمت کمتری معامله می شوند.
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
با توجه به گستردگی معاملات املاک و پیچیدگی امور مربوط به ان ،بر تعداد دعاوی حقوقی مربوط به ملک افزوده می شود .وکیل الزام به تنظیم سند رسمی باید با بهره گیری از قوانین مرتبط با موضوع مربوطه بهترین تصمیم و اقدام را برای موکل خود در نظر بگیرد .وکیل ملکی می تواند با شناخت کامل قوانین و با تکیه بر تجربه عملی خود و رویه های موجود قضایی ،مسائل را حل نماید.چرا که گاهی ارائه یک دادخواست یا یک لایحه اشتباه ،تمام انچه را که می تواند به نفع شما باشد به نفع دیگری تغییر میکند اما استفاده و مشورت با یک وکیل متخصص ملکی شما را در این امر یاری میکند .لذا در این خصوص در صورت تمایل به مشورت با گروه وکلای ندای حق می توانید از طریق واتساپ با کارشناس مجموعه در ارتباط باشید .