خلع ید چیست + شرایط، مراحل و مدارک طرح انواع دعاوی خلع ید

دعوای خلع ید، یک دعوای حقوقی است که نشانگر نقض حقوق مالکیت و اختلافات جدی در حقوق مدنی می‌باشد. تحلیل این دعاوی نه تنها به تقویت حقوق مالکیت، بلکه به بهبود فرآیند قضایی نیز کمک می‌کند. افزایش آگاهی در مورد این نوع دعاوی و اجرای بهینه قوانین مربوطه می‌تواند به حفظ مالکیت و ارتقاء عدالت در جامعه کمک کند. در این مقاله می خواهیم در مورد دعوای خلع ید، ارکان و شرایط، مراحل، مدارک و نحوه اجرای حکم خلع ید صحبت کنیم. با ما همراه باشید.

دعوی خلع ید چیست؟

قانون مدنی تعریف خاصی از خلع ید ارائه ننموده و از این رو به آن دعوی مالکیت نیز می گویند. دعوای خلع ید یا غصب وقتی مطرح می گردد که شخصی مالک یک خانه یا زمین یا هرنوع مال غیرمنقول دیگری است و دیگری بدون رضایت و اجازه مالک به صورت غیرقانونی آن را تصرف نموده است و مالک از طریق توسل به مراجع قضایی خواستار پایان دادن به تصرفات غیرقانونی و خروج او از ملک یا زمین خود می شود.

برای دریافت مشاوره رایگان و تخصصی از بهترین وکیل خلع ید در تهران به صفحه وکیل خلع ید مراجعه کنید.

ارکان دعوی خلع ید

به طور خلاصه ارکان دعوی خلع ید عبارت است از:

• غیر منقول بودن مال
• مالکیت خواهان
• استیلا بر مال توسط مدعی علیه
• عدوانی بودن تصرف

اگر قصد دارید مقاله جامعی را در مورد انواع دعاوی ملکی و مراحل شکایت در آنها مطالعه کنید به راهنمای جامع انواع دعاوی ملکی چیست مراجعه کنید.

شرایط دعوی خلع ید

همانطور که گفتیم مالکیت افراد نسبت به اموالشان محترم است و چنانچه کسی این مالکیت و حق را مورد تضییع قرار دهد به مالک اجازه داده شده از طریق دادگاه، اقدام به احقاق حق کند. حال بسته به اقدام متصرف، دعاوی متعددی مطرح می گردد. طرح هرنوع دعوا شرایط مختص به خود را دارد که از جمله در دعوای خلع ید مالک باید این موارد را در دادگاه اثبات نماید:

مالکیت بر ملک یا مال غیرمنقول: خواهان دعوا باید مالکیت خود بر ملک یا مال غیرمنقول را به اثبات برساند. برای این کار، خواهان می تواند سند مالکیت خود را به دادگاه ارائه دهد یا سایر دلایلی را که نشان دهنده مالکیت او بر ملک یا مال غیرمنقول است. به طور معمول ارائه سند عادی برای طرح دعوای خلع ید در دادگاه امکانپذیر نیست چون در غیر این صورت فرد ابتدا باید مالکیت خود را اثبات نماید و بعد از دریافت حکم نسبت به طرح دعوای مذکور اقدام شود. بنا بر این اگر مالک نباشد چون ذی نفع نیست و خلع ید فرع بر مالکیت است، دعوای او رد می شود.

تصرف غیرقانونی و عدوانی متصرف فعلی: خواهان دعوا باید ثابت کند که متصرف فعلی ( خوانده ) ملک یا مال غیرمنقول را بدون مجوز و با قهر و غلبه و بدون رضایت او تصرف نموده است. برای این کار، خواهان می تواند شهادت شهود، نظر کارشناس و سایر دلایلی را که نشان دهنده تصرف غیرقانونی متصرف فعلی است را به دادگاه ارائه دهد.

رای وحدت رویه خلع ید مشاعی

هدف از صدور رای وحدت رویه در موضوعات مختلف، یکنواخت کردن رویه دادگاه ها و جلوگیری از تشتت آراء در رسیدگی به پرونده ها می باشد. در مورد خلع ید مشاعی نیز می توان رای وحدت رویه شماره 672 هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ 1383/10/01 را نام برد که به موجب آن  طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. یعنی مالکین ملک مشاعی به موجب سند عادی، امکان طرح دعوای خلع ید علیه متصرف را نداشته و باید ابتدا با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالکیت خود را اثبات نموده و بعد از صدور سند رسمی مالکیت، امکان طرح دعوای خلع ید را خواهند داشت.

مدارک لازم برای دعوای خلع ید

درخواست خلع ید یک موضوع حساس است و نیازمند رسیدگی حقوقی دقیق می باشد. هرچند که مدارک مورد نیاز ممکن است با توجه به قوانین و وضعیت خاص هر پرونده متغیر باشد، اما در کل، خواهان باید برای طرح دادخواست خلع ید به طرفیت خوانده مدارک ذیل را ضمیمه دادخواست نماید:

• تصاویر سند مالکیت خانه یا اپارتمان و یا زمین
• استشهادیه درباره شهادت به مالکیت مالک
• درخواست ارجاع امر به کارشناس
• تحقیق محلی و معاینه محل

تفاوت دعوی خلع ید و تصرف عدوانی

1-در خلع ید شما باید مالک مال غیرمنقول باشید و سند مالکیت ارائه دهید تا دعوای خلع ید از شما پذیرفته شود اما در تصرف عدوانی حتی مالک منافع بودن هم برای طرح این دعوی کافی است. مثل مستاجر

2_ خلع ید جزو دعاوی مالی و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است ولی دعوی تصرف عدوانی دعوای غیرمالی و مستلزم پرداخت هزینه معادل دیگر دعاوی غیرمالی است.

3- خلع ید یک دعوی حقوقی است اما تصرف عدوانی هم به لحاظ حقوقی و هم از جنبه کیفری قابلیت مطرح شدن دارد.

4_ خلع ید نیاز به طی مراحل دادرسی دارد و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشود اجرا نمی گردد .اما تصرف عدوانی تشریفات دادرسی خاصی ندارد و بعد از صدور حکم باید اجرا شود.

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید

• در دعوی خلع ید به عنصر عدوانی بودن اشاره کردیم اما در دعوی تخلیه در ابتدا تصرف مستاجر با رضایت مالک و درقالب قرارداد می باشد.

• دعوی تخلیه ید وقتی مطرح می شود که موجر علیه مستاجر به دلیل انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک یا تعدی و تفریط مستاجر در استفاده از مورد اجاره و وجود شرایط فسخ قرارداد، نسبت به آن اقدام کند که موجر خواستار اخراج مستاجر و تخلیه ملک استیجاری از دادگاه می شود.بنابراین دعوی تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی می باشد اما دعوی خلع ید ناشی از تصرف عدوانی و غاصبانه است.
• دعوی خلع ید مالی است و هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود ولی دعوی تخلیه غیرمالی است.

دعوی خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در تعریف دعوی خلع ید گفتیم دعوایی است که در آن مال غیرمنقول متعلق به مالک بدون رضایت او و به نحو عدوان توسط دیگری، تصرف شده است. از آنجا که متصرف مدتی را در ملک بوده و استفاده بدون مجوز داشته و مالک را از منافع ملک خود محروم کرده است، لذا مالک می تواند ضمن ارائه دادخواست خلع ید، نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف علیه متصرف نیز اقدام کند.

اجرت المثل زمانی مطرح می شود که فرد بدون اجازه و بدون هیچگونه رابطه قراردادی فی مابین، ملک را تصرف کند و برای محاسبه اجرت المثل ایام تصرف متجاوز، موضوع از طریق دادگاه به کارشناس رسمی ارجاع می شود و کارشناس با بررسی لازم مبلغی را به عنوان منافع ملک یا ارزش منفعت آن در دوران تصرف را مشخص نموده و دادگاه در رای خود علاوه بر خلع ید، اجرت المثل تعیین شده را نیز مورد حکم قرار می دهد.

دعوی خلع ید از ملک مشاعی

یکی از انواع دعاوی خلع ید، خلع ید از املاک مشاعی است. ملک مشاعی ملکی است که چند نفر باهم در آن شریکند و به صورت شراکتی خریداری شده یا به ارث رسیده است و نسبت به آن حق مالکیت دارند اما هیچکدام از آنها نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند یا بدون رضایت یکدیگر در آن تصرف مادی نمایند.

دعوی خلع ید مشاعی زمانی مطرح می شود که یکی از مالکین یا شخص ثالث غیر از مالکین، ملک مشاع را تصرف کند که در این صورت سایر مالکین و در مورد شخص ثالث، هریک از مالکین می توانند دعوی خلع ید از ملک مشاع را مطرح نمایند و اقامه این دعوا از طرف یکی از مالکین نیز کفایت می کند و نیازی به حضور همه مالکین نیست.

نحوه اجرای حکم خلع ید از املاک مشاعی

بعد از صدور حکم خلع ید و قطعیت آن ،اجراییه صادر می شود. محکوم علیه 10 روز فرصت دارد تا از تاریخ ابلاغ حکم را اجرا کند اما اگر اعتنا نکند اجرای احکام طی نامه ای از ضابطین قضایی این امر را خواستار می شود.

طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ” در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.”

و وفق ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر می دارد “اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین‌ یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز (‌مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت”پس اگر حتی ملک مورد دعوا در تصرف فرد دیگری هم باشد به صراحت متن قانون، مانع اجرا نیست مگر متصرف مدعی حقی باشد.

مدت زمان اجرای حکم خلع ید

با توجه به این که اجرای حکم خلع ید منوط به قطعی شدن رای صادره می باشد. مدت زمان اجرای حکم خلع ید، با توجه به پیچیدگی پرونده و شرایط مختلف، ممکن است متفاوت باشد. ابتدا ابلاغیه ی حکم توسط دادگاه به طرفین ابلاغ می شود، سپس اجرای حکم توسط مامور اجرا یا دادورز صورت می‌ پذیرد. مدت زمان این فرآیند بستگی به مشخصات ملک، نحوه ی تصرف غیر مجاز و شرایط تصرف آن دارد.

خلع ید ملک ورثه ای

خلع ید ملک ورثه ای از جمله دعاوی متداول میان ورثه است. به این معنا که یکی از مالکین مشاعی ملک ورثه ای بدون رضایت و اجازه دیگر وراث، ملک را به تنهایی تصرف نموده باشد. در صورت طرح دعوای خلع ید از سمت وراث علیه متصرف ملک ورثه ای، وفق قانون در مرحله اجرا از تمام ملک مشاعی، خلع ید صورت گرفته ولی به تصرف هیچ یک از ورثه داده نمی شود و آن ها برای حل این موضوع باید به دادگاه مراجعه نمایند.

دادگاه صالح برای دعوی خلع ید

طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید دادگاه محل وقوع ملک است.

مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید

رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه عمومی حقوقی انجام می شود. خواهان دعوا باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا مال غیرمنقول تسلیم کند. در دادخواست، باید مشخصات خواهان و خوانده دعوا، موضوع دعوا و دلایل آن ذکر شود.

پس از ثبت دادخواست، دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند و طرفین دعوا را برای حضور در جلسه رسیدگی دعوت می کند. در جلسه رسیدگی، طرفین دعوا فرصت دارند تا مدارک و مستندات خود را به دادگاه ارائه دهند و دفاعیات خود را مطرح کنند. دادگاه باید نسبت به تصرفات غیرقانونی و عدوانی خوانده تحقیقات لازمه را به عمل آورد.

پس از پایان جلسه رسیدگی، دادگاه با توجه به مدارک و مستندات موجود و دفاعیات طرفین دعوا، حکم خود را صادر می کند.

حکم دادگاه در دعوای خلع ید

دادگاه برای دادن حکم خلع ید خوانده اقداماتی را بعد از ارائه دادخواست از سوی خواهان انجام می‌دهد که شامل موارد ذیل است.

• بررسی سند مالکیت خواهان و استعلام آن
• احراز تصرف غیرقانونی خوانده
• درصورت لزوم ارجاع به کارشناس, معاینه و تحقیق محلی و….
• دفاعیات خوانده مبنی بر تصرفات قانونی و مشروع

حکم دادگاه در دعوی خلع ید می تواند به یکی از صورت های زیر باشد:

• خلع ید متصرف فعلی از ملک یا مال غیرمنقول

• رد دعوای خواهان

جلوگیری از حکم خلع ید

برای جلوگیری از حکم خلع ید، راهکار هایی مانند اعتراض از طریق تجدیدنظر و درخواست اعاده دادرسی وجود دارد. اعتراض با ارائه ی دلایل قانونی می ‌تواند به تاخیر اجرای حکم منجر شود و اعاده دادرسی نیز فرصتی برای بررسی مجدد پرونده توسط دادگاه فراهم می ‌کند. این اقدامات نیازمند شرایط و دلایل مستند می باشند و حضور متقاضی یا وکیل فرد ضروری است.

آثار حکم خلع ید

حکم خلع ید از ملک یا مال غیرمنقول، آثار زیر را دارد:

تخلیه ملک یا مال غیرمنقول توسط متصرف فعلی: متصرف فعلی ملک یا مال غیرمنقول، باید ظرف مدت معینی که در حکم دادگاه تعیین شده است، ملک یا مال غیرمنقول را تخلیه کند و حکم خلع ید پس از قطعی شدن، قابل اجراست.

الزام متصرف فعلی به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف: متصرف فعلی ملک یا مال غیرمنقول در صورت مطالبه مالک، باید اجرت المثل ایام تصرف خود را به مالک ملک یا مال غیرمنقول بپردازد.

نمونه دادخواست خلع ید

یک نمونه دادخواست جهت آشنایی بیشتر ارائه می شود.

باسلام احتراماً به استحضارمی رساند:

به موجب سند مالکیت شماره……. یک آپارتمان به پلاک ثبتی ……..واقع در …… متعلق به این‌ جانب است. خوانده دعوی در غیبت اینجانب ملک مذکور را بدون اذن و اجازه این‌ جانب تصرف نموده و تصرف به نحو عدوان انجام شده و مراجعات مکرر در جهت متقاعد نمودن خوانده بر تحویل ملک به اینجانب و رفع تصرف تاثیری نداشته است.

لذا با تقدیم این دادخواست مستند به مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر خلع ید و رفع تصرف عدوانی از پلاک ثبتی فوق الذکر به انضمام کلیه خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست.

نمونه رای خلع ید مشاعی

در خصوص دعوی آقای …. علیه آقای ….. و خانم ….. مبنی بر خلع ید خواندگان از پلاک ثبتی به نسبت سهم الارث نظر به این که خواندگان در جلسه دادگاه دلیلی بر اذن و رضایت از ناحیه خواهان یا مالکان ما قبل وی ارائه نداده اند و به تصرفات خود از خیلی وقت پیش معترف بوده اند و هیچ گونه تعرض موجه و مدللی به دعوی مطروحه وارد نساخته اند. لذا با احراز تصرفات بدون مجوز خواندگان و احراز مالکیت خواهان نسبت به 3 دانگ مشاع از پلاک ثبتی ….. مستندا به مواد 308 و 311 قانون مدنی حکم بر خلع ید خواندگان از سهم مشاع خواهان به شرح مذکور از پلاک یاد شده، صادر و اعلام می گردد. رای صادره حضوری بوده و طرف 20 روز قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان می باشد.

بهترین وکیل دعوی خلع ید در تهران

با توجه به اینکه عمده پرونده های حقوقی را دعاوی مربوط به خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف تشکیل می دهد و وکیل خلع ید با اشراف بر قوانین و رویه های موجود می تواند شما را در رسیدن به نتیجه مطلوب کمک کند  وکلای ندای حق در زمینه دعاوی خلع ید، آماده ارائه خدمات مشاوره ای و وکالتی به شما عزیزان می باشند. در صورت تمایل به تعیین وقت مشاوره می توانید با کارشناس مربوطه از طریق واتساپ در ارتباط باشید.

جمع بندی

دعوای خلع ید یا غصب از دعاوی حقوقی است که به منظور خارج کردن متصرف غیرقانونی از ملک یا مال غیرمنقول مطرح می شود. در این دعوا، خواهان دعوا باید مالکیت خود بر ملک یا مال غیرمنقول را به اثبات برساند و همچنین ثابت کند که متصرف فعلی ملک یا مال غیرمنقول، بدون مجوز و به صورت غیرقانونی در آن تصرف داشته است.