در اجاره املاک تجاری اصطلاحی به نام سرقفلی وجود دارد. حق سرقفلی از تاسیس های حقوقی رایج در حقوق موضوعه ایران است. حق سرقفلی یکی از امتیازات مالک در فروش ملک تجاری است و گاهی به دلیل عدم تنظیم قرارداد شفاف بین مالک و مستاجر، باعث ایجاد اختلاف فی ما بین می شود.
جهت دریافت مشاوره رایگان از بهترین وکیل سرقفلی در تهران با شماره ثابت زیر تماس بگیرید و یا به واتساپ پیام ارسال کنید.
تماس با کارشناسان ندای حق
اگر برای پاسخ به سوالات خود در مورد سرقفلی و قوانین آن هستید، ما در این مقاله به پاسخ سوال سرقفلی چیست می پردازیم و حق سرقفلی را شرح می دهیم. با ما همراه باشید.
جهت دریافت مشاوره رایگان و تخصصی از بهترین وکیل ملکی در تهران و درخواست همکاری در پرونده های ملکی خود به صفحه وکیل ملکی مراجعه کنید.
آنچه در این مطلب می خوانید:
سرقفلی چیست؟
سرقفلی مبلغ و پولی است که مستاجر به مالک ملک تجاری پرداخت می کند تا برای اجاره طی سال های آینده نسبت به دیگر افراد اولویت داشته باشد. میزان حق سرقفلی آن بر اساس عرف هر منطقه محاسبه می شود و در جاهای مختلف، قیمت متفاوتی دارد. البته قیمت آن از قیمت خود ملک تبعیت نمی کند و بیشتر میزان تقاضا برای اجاره املاک تجاری، قیمت سرقفلی را در یک منطقه مشخص می نماید.
لذا سرقفلی مختص اماکن تجاری است و اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن، چیزی به ارزش و اعتبارش افزوده نمی گردد. قوانین سرقفلی مغازه در سال های 56 و 76 تدوین شده و مرجع تبعیت قانون سرقفلی مغازه باید در قرارداد سرقفلی درج شود تا در آینده موضوع اختلاف واقع نشود.
منظور از حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی مربوط به منفعت محل اجاره است و خریدار سرقفلی مالک ملک محسوب نمیشود. وقتی مستاجر سرقفلی را خریداری می نماید و بابت آن مبلغی به مالک پرداخت می نماید، در واقع دو قرارداد مجزا، یکی اجاره و دیگری قرارداد خرید سرقفلی بین مستاجر و مالک تنظیم می شود و مستاجر صاحب حقی می شود که به آن حق سرقفلی می گویند. زمانی که مستاجر تخلفاتی نداشته باشد و بخواهد ملکی را که سرقفلی آن را خریده تخلیه کند، مالک باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر برگرداند.
حق مالک یا درصد حق مالک در فروش سرقفلی چقدر است و چگونه محاسبه می شود؟ پاسخ را در درصد حق مالک در فروش سرقفلی مطالعه کنید.
ویژگی های حق سرقفلی چیست؟
ویژگی های حق سرقفلی عبارتند از:
- حق سرقفلی یک حق مالی است که از همه مزایای حقوق مالی برخوردار است.
- حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول است و قابل ضمانت بوده و می توان آن را توقیف کرد.
- اصولا، حق سرقفلی از طرف مستاجر قابل انتقال بوده و برای انتقال آن نیازی به تنظیم سند رسمی نیست.
- مبلغ سرقفلی یک میزان مشخصی است و نقل و انتفال آن مانند سایر حقوق مالی مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.
ملاک تعیین حق سرقفلی چیست؟
در تعیین میزان سرقفلی، مواردی نظیر وضعیت بنا و موقعیت ملک تجاری، مرغوبیت ملک، مدت اشتغال مستاجر سابق، حسن شهرت و اعتبار او و همین طور کیفیت و شرایط درج شده در قرارداد اجاره به لحاظ مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته می شود موثر می باشند. ضمن اینکه شاخص تورم نیز در نحوه تعیین سرقفلی، مدنظر قرار می گیرد.
اگر قصد دارید مقاله جامعی را در مورد انواع دعاوی ملکی و مراحل شکایت در انواع دادخواست حقوقی ملکی مطالعه کنید، می توانید به راهنمای جامع انواع دعاوی ملکی چیست مراجعه کنید.
سند سرقفلی چیست؟
در قوانین روابط موجر ومستاجر قدیمی، یعنی سال 1356، سرقفلی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته میشد و در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، به سرقفلی تغییر پیدا کرد. در واقع، اگر قرارداد اجاره ای قبل از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مراجعه نمود.
در قوانین سال 56، برای تعلق حق کسب وپیشه و تجارت به مستاجر، نیاز به تصریح این حق در قرارداد فی ما بین نبود. در واقع، به محض انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر صاحب این حق میشد.
فرض کنید مستاجر مغازه ای را که هیچ سابقه فعالیتی نداشته از مالک اجاره نموده و طی سالها فعالیت در آن مغازه و ایجاد خوشنامی و ایجاد رونق کسب و کار، مشتریان ثابت و متعددی را جذب می نماید. در این شرایط، اگر مالک بتواند بعد از اتمام مدت قرارداد، مستاجر را از مغازه بیرون کند، در واقع همه چیز به نفع مالک بوده و از اعتبار مستاجر برای خود استفاده نموده است.
لذا قانونگذار در جهت حمایت از حق مستاجر در اماکن تجاری، قانون سال 76 را تصویب نمود. همانطور که گفتیم، بین مالک و مستاجر سندی به نام سند سرقفلی تنظیم می شود. طبق این سند، مستاجر هنگام اتمام قرارداد، حقی را بابت شهرتی که طی چند سال کار بدست آورده بر گردن مالک دارد و از طرفی نیز فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک غیر قانونی است و این حق برای مالک مغازه محفوظ نگه داشته می شود.
انواع سرقفلی چیست؟
با توجه به قوانبن روابط موجر و مستاجر سال 56 و تغییرات آن در سال 76، سرقفلی طبق قانون دو نوع است:
سرقفلی واقعی
سرقفلی در معنای واقعی، ارتباطی با نوع کسب و کار ندارد و از قرارداد ناشی می شود و این حق را مالک، در ازای پولی که دریافت می نماید، به موجب یک قرارداد به مستاجر می دهد. در واقع مالک ملک تجاری، حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستاجر می فروشد و زمانی که مالک بخواهد مستاجر، ملکش را تخلیه نماید، باید ارزش سرقفلی به نرخ روز را محاسبه نموده و به اوپرداخت کند.
در این نوع سرقفلی، در صورتی که حق انتقال به غیر از مستاجر در قرارداد سلب نشده باشد، قابل واگذاری از سمت مستاجر به دیگری می باشد. به عنوان مثال در تهران، مغازه های جدیدی ساخته و افتتاح می شود که در این حالت، مغازه ها حق سرقفلی دارند. به این نوع از سرقفلی، سرقفلی واقعی گفته می شود.
فرق مالکیت و سرقفلی مغازه چیست؟
به حقوق مالی که موضوع آنها مال غیر منقول باشد، حق غیر منقول تبعی گفته می شود مثل حق عبور از یک ملکی (حق ارتفاق ) یا حق سکونت در مکانی (حق انتفاع) و … مغازه نیز مال غیر منقول بوده و بنابراین سرقفلی یک مغازه یک حق غیر منقول تبعی می باشد.
بین مالکیت مغازه با سرقفلی آن تفاوت بسیاری وجود دارد، چرا که مالکیت یک حق عینی و اختصاصی است، اما سرقفلی صرفا حق و امتیازی است که به موجب آن، مستاجر می تواند از منافع عین مال استفاده نماید. حق مالکیت شامل کلیه املاک اعم از مسکونی و تجاری است، اما سرقفلی صرفا در مورد املاک تجاری می باشد.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت در واقع، دو تأسیس حقوقی، هم در عرف جامعه و هم در حقوق موضوعه ایران است که سابقه تاریخی چند ده ساله دارد و از نظر فقهی نیز جزء موضوعات جدید می باشد. به همین جهت در منابع فقهی کمتر در مورد این دو حق نظریه وجود دارد. در اینجا به چند تفاوت مهم آن ها اشاره می نماییم:
1_ در حق کسب و پیشه و تجارت، قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می شود، ولی در سرقفلی بعد از اتمام مدت قرارداد، چنانچه مستاجر با مالک به توافق نرسد باید ملک را تخلیه نماید.
2_ حق کسب و پیشه پس از قرارداد اجاره برای مستاجر ایجاد می گردد ولی سرقفلی درابتدای اجاره به موجر پرداخت میشود.
3_ مبلغ سرقفلی مشخص بوده و در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می شود ولی مبلغ کسب و پیشه وتجارت در زمان پرداخت، مبلغ آن توسط کارشناس تعیین می گردد.
4_در سرقفلی، معمولا مستاجر حق انتقال به غیر را دارد، مگر خلاف آن تصریح شده باشد، اما در حق کسب و پیشه اصل بر آن است که حق انتقال ندارد.
5_ انتقال سرقفلی با سند عادی نیز امکان پذیر بوده حال انکه حق کسب وپیشه صرفا با سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی قابل انتقال است.
6_ حق سرقفلی به مستاجر ارتباطی نداشته و متعلق به محل کسب است، ولی حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به شغل تجاری و برای حمایت ازحقوق کاسب می باشد.
تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
از جمله شاخصه های قراردادهای موجر و مستاجر سال 1356، تمدید خودکار آنها پس از پایان یافتن مدت اجاره و تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه بوده است. حال چنانچه مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته و بخواهد برای تخلیه ملک و دریافت سرقفلی اقدام کند، باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را به دادگاه ارائه دهد.
ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجرسال 56 این موضوع را پیش بینی نموده است. در واقع دعوی تجویز انتقال منافع دعوایی است که مستاجر ملک تجاری که دارای حق انتقال کسب و پیشه به دیگری نبوده علیه موجر مطرح کرده و الزام وی به صدور اجازه انتقال حق کسب و پیشه مورد اجاره را به شخص ثالثی تقاضا می کند.
نحوه انتقال یا فروش حق سرقفلی
حق سرقفلی هم از طرف مالک و هم مستاجر، قابل انتقال و خرید و فروش می باشد. لذا در مورد نحوه و شرایط انتقال سرقفلی چند حالت وجود دارد:
انتقال اختیاری سرقفلی
مالک با اراده و رضایت خود، حق سرقفلی را به موجب سند عادی یا رسمی به غیر منتقل می نماید. اگر مستاجر اجازه انتقال سرقفلی را داشته باشد، مانعی برای انتقال سرقفلی ملک تجاری به دیگری ندارد ولی اگر این اجازه را نداشته باشد، باید از مالک ملک تجاری کسب اجازه نماید.
انتقال قهری سرقفلی
در این حالت، چنانچه مالک سرقفلی فوت نماید، حق سرقفلی به عنوان یک حق مالی به ارث می رسد.
انتقال قضایی سرقفلی
یعنی از طریق دادگاه حکم به انتقال سرقفلی داده می شود. در مورد انتقال قضایی، اگر مالک اجازه انتقال را به مستاجر نداده باشد و یا حاضر به دادن اجازه هم نشود، مستاجر می تواند از طریق مراجع قضایی مجوز بگیرد و دادگاه نیز حکم به انتقال سرقفلی را صادر می کند. چنانچه مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به انتقال سرقفلی نماید، مالک می تواند علیه مستاجر دعوای تخلیه را مطرح نماید که در این شرایط، دیگر نصف سرقفلی به مستاجر تعلق خواهد گرفت.
موارد پرداخت حق سرقفلی
در بعضی از موارد، صاحب ملک باید به مستاجر خود حق سرقفلی پرداخت کند. اگر این مورد پیش بیاید، صاحب ملک (موجر) باید به دادگاه مراجعه کرده و حکم تخلیه بگیرد و حتما باید به مستاجر خود حق سرقفلی پرداخت کند.
مواردی که صاحب ملک ( موجر) باید به مستاجر خود حق سرقفلی پرداخت کند عبارتند از:
- تخلیه مکان به علت احداث ساختمان جدید
- احتیاج موجر و نزدیکان او به محل کسب و کار و درخواست تخلیه
- در مواردی که مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر ندارد و بدون اجازه دادگاه و موجر، منافع را به کس دیگری انتقال دهد.
فسخ قرارداد سرقفلی
بر اساس قانون، موجر نمی تواند بدون دلیل نسبت به ابطال قرارداد سرقفلی اقدام کند، مگر این که دلایل محکمی داشته باشد. با این شرایط، موجر می تواند قرار داد را فسخ و از مستاجر بخواهد ملک تجاری را تخلیه کند. مواردی که مالک می تواند قرار داد سرقفلی را فسخ کند به عبارت زیر است:
- انتقال منافع سرقفلی به غیر
- تغییر در کسب و کار
- عدم پرداخت اجاره بها سرقفلی
- تعدی و تفریط مستاجر
اگر یکی از این رفتار ها از مستاجر سر بزند مالک می تواند قرار داد سرقفلی را فسخ کند.
شرایط تخلیه سرقفلی از سوی مالک ملک چیست؟
پس از به پایان رسیدن زمان قرار داد اجاره، مالک می تواند برای درخواست تخلیه را از طریق دادگاه اقدام نماید. چنانچه موجر قصد ساختن ساختمان جدیدی را در ملک خود داشته باشد می تواند تقاضای تخلیه ملک داشته باشد. برای دریافت این حکم باید مراحلی را طی کند به شرح زیر است:
- صدور پروانه ساختمانی از شهرداری
- به پایان رسیدن مدت قرار داد اجاره
- پرداخت تمام حق و حقوق مستاجر
نحوه تبدیل سرقفلی به مالکیت چگونه است؟
سرقفلی را جدا از ملک تجاری نمی توان به مالکیت خود در آورد، چون سرقفلی یک حق معنوی محسوب می شود و وابسته به ملک است و قابلیت این را ندارد که سند جدایی برای آن صادر شود و باید همراه با سند مالکیت ملک صادر شود و حتما باید با ملک تجاری انتقال یابد.
بهترین وکیل سرقفلی در تهران
وکیل سرقفلی در تهران فردی است که تجربه کافی درخصوص پرونده های ملکی ازجمله سرقفلی داشته و کاملا به قولنین روابط موجر و مستاجر سالهای 56 و 76 واقف بوده ودانش کافی برای حل مسائل و چالش های دعاوی مربوط به سرقفلی را داشته باشد. چرا که موضوعات مربوط به سرقفلی وحق کسب وپیشه بسیار تخصصی و پیچیده میباشندکه حل آنها مستلزم اگاهی از قوانین ورویه های موجود و دقت نظر می باشد.
برای آگاهی از شرایط همکاری با وکیل سرقفلی با شماره تلفن گروه حقوقی ندای حق 02166895246 تماس بگیرید یا به لینک بهترین وکیل سرقفلی در تهران مراجعه کنید. همچنین، اگر در خارج از کشور سکونت دارید، می توانید با شماره واتساپ 09390188663 ارتباط برقرار کنید.
جمع بندی
به عنوان یک جمع بندی می توان گفت سرقفلی برخلاف تصور افراد با حق کسب و پیشه و تجارت کاملا متفاوت است. قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 و 76 با توجه به شرایط قرارداد کماکان در مورد املاک تجاری حاکم است و قانون و مقررات جدیدی در این خصوص، توسط قانونگذار وضع نگردیده است. هرکدام از این دو، آثار حقوقی متفاوتی دارند.
حق کسب و پیشه حقی است که با فعالیت مستاجر در ملک تجاری، برایش به مرور ایجاد می گردد، یعنی مستاجر ملک را اجاره کرده و آن را از موجر تحویل گرفته و به فعالیت در آن می پردازد و در اثر این فعالیت، شهرت و اعتباری کسب نموده و مشتریانی را به محل فعالیت خود جذب می نماید، اما سرقفلی به حقی گفته می شود که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده نموده و برای خود یک حق اولویتی دارد که پس از پایان یافتن عقد اجاره باز بتواند به تصرفات خود در ملک اجاره ای ادامه دهد.
سوالات متداول
منظور از بیع سرقفلی یعنی خرید و فروش سرقفلی که ازنظر شرعی و قانونی بدون اشکال است
بله، مالک می تواند با توافق با مستاجر اقدام به خرید سرقفلی مستاجر خود کند البته باید هزینه آن را هم بپردازد.
مالکیت یک حق انحصاری ومطلق است و قابل سلب نیست مگر به موجب قانون اما سرقفلی، دادن حق استفاده از ملک (منفعت محل اجاره )توسط صاحب ملک به مستاجر است
درحالتی که مالک در زمان عقد اجاره از مستاجر مبلغی بابت سرقفلی گرفته باشد در زمان تخلیه مکلف به پرداخت آن به قیمت روز به مستاجر است
بله. با توجه به اینکه سرقفلی یک حق مالی است و دارای ارزش بوده لذا به ارث می رسد.
با توجه به این که سرقفلی یک حق مالی است لذا قابل توقیف است و با توقیف سرقفلی، ملک پلمپ شده و تصرف در آن ممنوع می شود .