سرقفلی

حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی مبلغ و پولی است که به موجب ان مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغ ناچیزی به عنوان اجاره بهاء استفاده کند و بعد از اتمام مدت اجاره نیز به تصرفات خود ادامه دهد.سرقفلی درمورد املاک تجاری کاربرد دارد و شامل ملک مسکونی نیست .
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه به معنای اعتبار و شهرت و قدرت جذب و در واقع نوعی برند سازی یک مجموعه توسط مستاجرملک است مثلا مستاجری یک مغازه خالی را بعد از اجاره ،با روشهای نوین واقدامات دیگر تبدیل به یک مجموعه پر رونق می نماید که قانون گذار برای حمایت ازمستاجر و به منظور جلوگیری از هدر رفتن زحماتش ،به او اجازه داده که از مالک حق کسب و پیشه مطالبه نماید. در واقع حق کسب و پیشه به مرور زمان و با زحمات وتلاش وفعالیت اقتصادی مستاجر در ملک تجاری برای او ایجاد می شود .این حق در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برای حمایت از مستاجر درنظر گرفته شد و امروزه جای خود را به حق سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ داده است البته همه اماکن تجاری قبل سال ۷۶ مشمول قانون ۵۶ می باشند حتی اگر بعد ازسال ۷۶ مدت اجاره انها تمدید نیز شده باشد.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
*سرقفلی درواقع مبلغ پولی است که مستاجر در ابتدای عقد اجاره به مالک می پردازد و می تواند از منافع ملک تجاری در قبال پرداخت اجاره بهای کمی استفاده کند و در ابتدای عقد اجاره و با پرداخت وجه به موجربرای مستاجر حق سرقفلی ایجاد می شود.اما حق کسب و پیشه بعد از عقد اجاره و به مرور زمان و دراثر فعالیت و کار مستاجردر ملک تجاری برقرار می شود .

*حق کسب و پیشه به پیروی از حقوق غربی بوده و با موازین حقوقی کشور تطابق نداشته و از طرف شورای نگهبان نیز غیر شرعی اعلام شده و تنها در مورد اجاره های مشمول قانون روابط موجرو مستاجر سال ۵۶ اجرا می گردد اما سرقفلی شرعی و مورد تایید شورای نگهبان است.

*حق کسب و پیشه براساس نوع شغل تجاری به مستاجرداده میشود اما حق سرقفلی بدون توجه به نوع کسب وکار داده میشود یعنی در سرقفلی محل تجاری مهم است و در کسب و پیشه شغل تجاری

*در سرقفلی اصل براین است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد اما درحق کسب و پیشه اصل بر این است که مستاجر چنین حقی ندارد .

*حق کسب و پیشه تنها در قالب سند رسمی قابل انتقال است چون مختص مستاجر است اما حق سرقفلی در قالب سند عادی نیز قابلیت انتقال را دارد .

*سرقفلی مبلغ مشخص است که درابتدای اجاره و با توجه به عرف محل به موجر پرداخت می گردد اما حق کسب و پیشه چون برای حفظ حقوق مستاجر براساس نوع شغلش است درمواقعی که باید پرداخت شود، دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس میزان ان را تعیین می کند.

*سرقفلی حق مالی است که قابل توقیف بوده اما حق کسب و پیشه قابل توقیف نمی باشد .

ویژگی های حق سرقفلی چیست؟
*حق سرقفلی یک حق مالی است که از همه مزایای حقوق مالی برخوردار است

*حق سرقفلی جزء اموال غیرمنقول است و قابل ضمانت بوده و می توان ان را توقیف کرد .

*اصولا حق سرقفلی ازطرف مستاجر قابل انتقال بوده و برای انتقال ان نیازی به تنظیم سند رسمی نیست

*مبلغ سرقفلی یک میزان مشخصی است و نقل و انتفال ان مانند سایر حقوق مالی مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

تعریف سرقفلی و حق کسب وپیشه در قانون
همان طور که دیدیم حق سرقفلی و حق کسب و پیشه کاملا متفاوت ازهم و دارای اهداف مجزایی هستند .حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برای مستاجربه رسمیت شناخته شده است ودرکتب حقوقی به” حق سرقفلی مجازی” نیز شناخته می شود اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ دیگر اشاره ای به حق کسب و پیشه نشده است تنها موضوعی که قانون دریافت وانتقال ان را مطرح نموده است همان حق سرقفلی است و سرقفلی (حق سرقفلی واقعی )ربطی به نوع کسب و کار ندارد و چنانچه مالک در هنگام عقد قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت نماید ،مستاجر به هنگام تخلیه مبلغ سرقفلی را به نرخ عادله روز ازمالک دریافت می کند.
ملاک تعیین حق سرقفلی چیست؟
درواقع در تعیین میزان سرقفلی وضعیت بنا و موقعیت ملک تجاری ،مرغوبیت ملک،مدت اشتغال مستاجر سابق و حسن شهرت و اعتبار او ،و کیفیت و شرایط درج شده در قرارداد اجاره به لحاظ مزایایی که برای مستاجر درنظر گرفته می شود، مجموعا موثر است .و درنحوه تعیین سرقفلی شاخص تورم نیز مدنظر قرار می گیرد.
ایا اسقاط حق کسب و پیشه درقرارداد امکانپذیر است ؟
اگر حق کسب و پیشه پیرو قرارداد اجاره سال ۱۳۵۶ برای مستاجر ایجادشده باشد .این حق قابل اسقاط نیست چون در واقع با تخلیه محل کسب به مستاجر تعلق می گیرد و این حق قبل از ایجاد ،قابل اسقاط نیست .به بیان دیگر در ابتدای عقد اجاره هنوز حق کسب و پیشه به وجود نیامده است تا قابل اسقاط باشد.پس چنین شرطی قابل اعتنا نیست و چنانچه موجر برای تخلیه ملک علیه مستاجر اقامه دعوا کند دادگاه ضمن صدورحکم به تخلیه حکم به پرداخت مبلغ کسب و پیشه طبق نظر کارشناس نیز خواهدداد.
شرایط تخلیه ملک تجاری طبق قانون سال ۱۳۵۶
مواردی که می تواند مجوزطرح دعوای تخلیه ملک تجاری از ناحیه مالک شود عبارتند از:
*تعدی و تفریط: یعنی مستاجر ازحدود اختیاراتی که به موجب قرارداد به او داده شده تخلف کند یا کارهایی را که باید انجام میداده ترک کند.به طوری که قانونا و طبق قرارداد و عرف تعدی و تفریط محرز شود که قانون به موجر اجازه داده تا درخواست تخلیه نماید.
*تغییر شغل:یعنی درقرارداد اجاره مشخص شده باشد که ملک برای حرفه وشغل خاصی به مستاجر اجاره داده میشود و درصورت تغییر شغل حق درخواست تخلیه برای موجر ایجاد می شود مگر اینکه در قرارداد نوع حرفه تصریح نشده باشد که دران صورت امکان درخواست تخلیه به جهت تغییرشغل نیست .
*عدم پرداخت اجاره بها:در مورد قرارداد های تجاری قبل قانون سال ۷۶اگر مستاجر مبلغ اجاره را پرداخت نکندموجر درمورد اجاره نامه های رسمی از طریق دفترخانه و درمورد اجاره نامه های عادی از طریق اظهارنامه برای مستاجر اخطاریه ارسال کند.اگرمستاجر بعد از دریافت اخطار ملک را تخلیه نکرد .موجر می تواند به دادگاه مراجعه کند.
*تخریب و نوسازی:معمولا درمورد قراردادهای قبل سال ۷۶اعمال میگردد .چون که پایان مدت قرارداد به منزله اتمام رابطه موجر و مستاجر نیست لذا اگر مالک بخواهد ملک را تخریب و بازسازی کند باید دادخواست به این منظور را به دادگاه ارائه دهد.
*نیاز شخصی و نیاز به سکونت :موجر درشرایطی قرارمیگرد که خودش نیاز به استفاده از محل تجاری دارد .یا حتی در شرایطی نیاز به سکونت درملک تجاری پیدا میکند که اگر شرایط سکونت را داشته باشد میتواند دادخواست تخلیه دهد.
*انتقال به غیر :چنانچه مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را نداشته باشد در این صورت اگر مستاجر ملک را اجاره دهد .موجرمیتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک نماید.دادگاه موضوع را جهت تعیین حق کسب و پیشه به کارشناس ارجاع میدهد و پس ازتعیین ان ،موجر باید ظرف سه ماه ان را بپردازد ومستاجر نیز مکلف به تخلیه خواهد بود .اگر درمهلت مقرر تخلیه نکند اجرای احکام تخلیه ملک را عملی نموده و موجرهم موظف به پرداخت حق کسب و پیشه است و اگر درمهلت مقرر نپردازد حکم ملغی می شود .

دعوی تجویزانتقال منافع سرقفلی به غیرچیست؟
از جمله شاخصه های قراردادهای موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تمدید خودکار انها پس از پایان یافتن مدت اجاره و تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه بوده است.حال چنانچه مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته و بخواهد برای تخلیه ملک و دریافت سرقفلی اقدام کند .باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را به دادگاه ارائه دهد.ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجرسال ۵۶ این موضوع را پیش بینی نموده است درواقع دعوی تجویز انتقال منافع دعوایی است که مستاجر ملک تجاری که دارای حق انتقال کسب و پیشه به دیگری نبوده علیه موجر مطرح کرده و الزام وی را صدور اجازه انتقال حق کسب و پیشه مورد اجاره را به شخص ثالثی تقاضا میکند .
برای طرح دعوی تجویز انتقال منافع چه شرایطی لازم است؟
*مستاجر طبق قرارداد حق انتقال به غیر نداشته باشد و یا از او این حق سلب شده باشد

*مستاجر با پایان یافتن مدت اجاره قصد تخلیه و دریافت سرقفلی رادارد اما موجر با ان موافقت نکرده و از پرداخت سرقفلی خودداری میکند.و از دادن اجازه انتقال هم خودداری میکند.

لذا مستاجر در ابتدا اقدام به ارسال اظهارنامه برای موجر می نمایدوقصد خود را مبنی بر تخلیه ملک اعلام مینماید و از او میخواهد که یا سرقفلی را بپردازد یا با انتقال سرقفلی به دیگری موافقت کند.چنانچه درمهلت تعیین شده در اظهارنامه موجر اقدامی نکند ،مستاجر باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم نموده و به دادگاه ارائه دهد .دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات ،حکم بر تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر و در واقع تنظیم سند رسمی اجاره نامه جدید می دهد ومستاجر جدید از هر جهت قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و لازم به ذکر است که اگر ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ،سرقفلی و اجاره به مستاجر جدید منتقل نشود حکم صادره بی اعتبار شده و دیگر قابلیت اجرایی ندارد.

نکته:چنانچه مستاجر که حق انتقال به غیر ازاو سلب شده بدون توسل به دادگاه وطی تشریفات قانونی و با اراده خود اقدام به انتقال سرقفلی به غیر نماید به ضرر خود اقدام کرده و دراین صورت موجر میتواند با پرداخت نصف سرقفلی ،تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.