مالکیت یکی از مفاهیم مهم در قوانین کشور بوده و به معنای داشتن یک حق عینی نسبت به یک مال است مانند حق مالک نسبت به خانه خود. ولی زمانی که صحبت از سرقفلی می شود دیگر بحث مالکیت عین مطرح نیست و موضوع مالکیت منافع مورد بحث قرار می گیرد. اما فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
جهت دریافت مشاوره حقوقی رایگان از بهترین وکیل سرقفلی در تهران با شماره ثابت زیر تماس بگیرید و یا به واتساپ پیام ارسال کنید.
تماس با کارشناسان ندای حق
در این مطلب می خواهیم در مورد تفاوت مالکیت مغازه و داشتن حق سرقفلی و اینکه هر کدام از این موارد برای اشخاص چه حقوقی را در برخواهد داشت، صحبت کنیم. اگر با مبحث سرقفلی آشنایی کافی ندارید پیشنهاد می کنیم ابتدا مقاله جامع سرقفلی چیست را مطالعه بفرمایید.
آنچه در این مقاله می خوانید:
معنای مالکیت چیست؟
مالکیت یا به عبارت دیگر حق مالکیت، حقی است که به سبب آن فرد اختیارات خاصی نسبت به اموال خود پیدا می کند مانند مالکیت فرد نسبت به دارایی هایش از جمله زمین، ماشین و خانه و … و هیچ شخصی نمی تواند مانع یا سلب کننده این مالکیت از فرد باشد مگر در جایی که قانون این مجوز را بدهد.
مفهوم حق سرقفلی
مفهوم حق سرقفلی این است که مالک عین یک ملک تجاری با مستاجر قرارداد اجاره منعقد نموده و درقبال دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر مورد نظر، حق استفاده از منافع ملک تجاری خود را به او می دهد.
برای آشنایی با مقاله جامع قوانین سرقفلی به لینک قانون سرقفلی مغازه مراجعه کنید.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
بارزترین تفاوت مالکیت و سرقفلی این است که حق مالکیت برای تمام املاک اعم از تجاری و مسکونی برقرار است ولی سرقفلی مختص املاک تجاری است.
مالک سرقفلی لزوما مالک ملک تجاری نیست ولی فردی که مالک است حتی در صورت عدم برخورداری از حق سرقفلی مالک اصلی ملک تجاری شناخته می شود.
اگر هنوز در خرید سرقفلی مغازه مردد هستید، مقاله مغازه سرقفلی بخریم یا نه را مطالعه کنید.
قابل اسقاط بودن حق مالکیت و حق سرقفلی
هرچند حق مالکیت و حق سرقفلی به عنوان حقوق عینی و قانونی نسبت به اموال و بهره بردای از آن معتبر و قابل استناد است و اختیارات قانونی صاحب حق مالکیت برقرار است اما تخت شرایطی هر دو قابل اسقاط می باشد . شرایطی که وجود دارد به قرار ذیل است:
اسباب اسقاط حق مالکیت
هر چند مالکیت یک مال برای دارنده آن است اما در مواردی ممکن است این حق انحصاری و دائمی حالا با اراده خود شخص مانند هبه کردن، وقف کردن، و … از اوگرفته شود و یا علیرغم میل مالک و به موجب قانون این حق از او سلب شود مثل از بین رفتن و تلف شدن عین مال و…
اسقاط حق سرقفی از صاحب امتیاز آن
وقتی که در قرارداد اجاره مابین مالک و مستاجر مقرر شود که صاحب امتیاز سرقفلی نمی تواند در هر نوع حرفه ای که مایل است فعالیت نماید و یا اینکه بدون اذن مالک اقدام به انتقال سرقفلی به دیگری نماید در حالت اول یعنی تغییر شغل بر خلاف توافق توسط مستاجر، مالک می تواند فسخ سرقفلی را بدون پرداخت مبلغی به او انجام داده و ملک را تخلیه کند و در حالت دوم نیمی از سرقفلی را به مستاجر پرداخت و خواستار تخلیه ملک تجاری شود و همچنین تعدی و یا تفریط از حدود اذن مالک و عدم پرداخت اجاره بها و… از مواردی هستند که امکان اسقاط حق سرقفلی را به مالک ملک تجاری می دهند.
آیا می توان سرقفلی را بدون اجازه مالک به فروش رساند؟ برای پاسخ به این سوال به لینک فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک مراجعه کنید.
آیا حق مالکیت و سرقفلی صرفا اختصاص به اموال غیر منقول دارد؟
اموال طبق قانون مدنی به دو دسته منقول و غیر منقول تقسیم می شوند. اموال منقول اموالی است که نقل و انتقال آنها از محلی به محل دیگرامکان پذیر است بدون اینکه به خود آن مال یا محل آن خرابی وارد شود مانند خودرو. اموال غیرمنقول نیز اموالی هستند که قابلیت انتقال از مکانی به مکان دیگر را ندارند مانند ملک.
لذا حق مالکیت شامل اموال اعم از منقول و غیرمنقول است. سرقفلی صرفا اختصاص به اموال غیرمنقول دارد ولی از نظر صلاحیت محاکم، سرقفلی از نوع منقول است. چرا که با وجود اختلاف نظر در این زمینه، ماده 20 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد” کلیه دیون از قبیل قرض، ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از نظر صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقول باشد”.
آیا سرقفلی دارای بها یا ثمن است و چرا؟
بله؛ سرقفلی دارای بها یا ثمن است چرا که سرقفلی، همان حق کسب و پیشه و تجارت سال 56 است که با تغییرات اساسی روبرو شده است و در واقع یک حق معنوی و هم دارای ارزش مادی است و تمام عوامل از جمله نوع ملک و شرایط جغرافیایی آن، مدت زمان اعتبار ملک و قدمت آن، نوع فعالیت و شغل مستاجر و دیگر موارد موجب می شود سرقفلی دارای ارزش و بهای قابل توجه باشد.
تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت
تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت با توجه به نوع ملک، موقعیت آن، نوع کسب وکار، و میزان شهرت در منطقه مربوطه و… سنجیده می شود و ارزش سرقفلی معادل 70 یا حتی 80 درصد ارزش یک واحد تجاری است. مثلا در املاک تجاری آن هم در مکان های پرتردد و دارای موقعیت مناسب، قیمت سرقفلی بیشتر از مالکیت است. چون مستاجرکه ملک را اجاره می کند با تلاش و فعالیت خود به مرور اسم و رسمی پیدا نموده و باعث شهرت و اعتبارملکی که در آن کار می کند می شود.
وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی
وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی با داشتن شناخت کامل نسبت به قوانین حوزه املاک و سرقفلی می تواند با ارائه ادله مناسب و مستند در دفاع از حقوق مالک ثابت کند که مالک نسبت به ملکی که از تصرفات او خارج شده است ذیحق است و در مقام دفاع از مستاجر بابت اثبات مالکیت سرقفلی اقدام نماید.
از آنجا که دعاوی مربوط به سرقفلی مستلزم مطالعه قوانین متعدد است و در حوزه سرقفلی قوانین تفکیک شده وجود دارد و تسلط به آن برای افراد امری دشوار است، لذا بهتر است به عنوان مالک یا مستاجر در این شرایط از یک وکیل سر قفلی نیز کمک بخواهید.
سوالات متداول
خیر، درصورت احراز تخلف از سوی مستاجر، حق سرقفلی او با توجه به نوع تخلف، نصف یا زائل می شود وگرنه اقدامات متعارف اشکالی ندارد.
مهم ترین ویژگی سرقفلی در پایان مدت عقد اجاره این است که این حق به مستاجر باز می گردد و این موضوع باعث ایجاد امنیت خاطر برای مستاجر در کسب و کارتجاری او می گردد.
مواردی مانند تعدی و تفریط از حدود اذن مالک، انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک، تغییر شغل و تغییر کاربری و… از جمله مواردی است که باعث سلب حق سرقفلی از صاحب امتیازآن می شود.
