فسخ قرارداد

حق فسخ قرارداد چیست؟
یکی از راههای انحلال و اتمام قرارداد ،حق فسخ است و حق فسخ اختیاری است که قانون به طرفین قرارداد داده است تا در صورت وجود شرایط خاصی ،به قرارداد خاتمه دهند.به حق فسخ اصطلاحا خیار فسخ یا شرط فسخ نیز گفته می شود و خیار به معنای همان اختیار است .
جایگاه حق فسخ درعقود لازم و جایز
عقد لازم عقدی است که دو طرف قرارداد باید به ان پای بند بوده و تنها درشرایط خاص قانونی میتوان ان را خاتمه داد مثل بیع و اجاره .ماده ۲۱۹ قانون مدنی دراین باره مقرر میدارد “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام قانونی انها لازم الاتباع است ، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود”براساس این ماده یک راه انحلال همان توافق طرفین بر بهم زدن عقد است که اقاله یا تفاسخ نام دارد و راه دیگر انحلال قرارداد، فسخ قرارداد است که در عقد لازم برای برهم زدن قرارداد ،دلیل قانونی نیاز است .حال عقد جایز درمقابل عقد لازم عقدی است که هریک از طرفین هرزمان میتوانند ان را بهم بزنند مثل وکالت که ماده ۱۸۶ قانون مدنی مقرر می دارد “عقد جایز عقدی است که دو طرف قرارداد می توانند هر زمان که بخواهند ، آن را فسخ کنند” پس فسخ عقد جایز نیاز به دلیل و تشریفات خاص ندارد .به بیان بهتر خیار در عقد جایز جریان ندارد .
انواع خیارات قانونی چیست؟
انواع اختیارات قانونی فسخ قراردادعبارتند از : خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار شرکت و خیار تخلف شرط که خریدار یا فروشنده حسب مورد می توانند درصورت شرایط قانونی عقد را بهم بزنند. گاهی طرفین قرارداد ممکن است حق فسخ را برای شخص ثالثی درنظر بگیرند که قانونگذار در ماده ۱۸۸ قانون مدنی این حق را برای طرفین لحاظ نموده است .
درچه شرایطی می توان حق فسخ را اعمال نمود؟
همانطور که گفتیم حق فسخ معامله با رعایت شرایطی امکان پذیر است از جمله اینکه حق فسخ درمورد معامله ای صدق میکند که صحیح باشد و همچنین عقد لازم باشد وگرنه عقد جایز موجبی برای فسخ ندارد و به راحتی قابل برهم زدن است حق فسخ گاه با توافق طرفین مقرر میشود که برای خود یا شخص ثالثی حق برهم زدن معامله را درنظر میگیرند که در این  نوع حق فسخ به موجب توافق طرفین ،مدت باید ذکر شود وگرنه هم شرط باطل است و هم عقد وماده ۴۰۱ قانون مدنی در این باره صراحتا مقرر میدارد “اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع، باطل هستند” و گاه با تصریح خود قانونکه ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ مورد خیارفسخ را تعیین نموده است .
از بین خیارات(اختیارات ) قانونی خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن مخصوص عقد بیع است وخیارات عیب، غبن، تدلیس و خیار تخلف از وصف، فوری می باشند.لازم به ذکر است برای اعمال خیارات قانونی ،بهتر و لازم است که فسخ کننده اراده خود را به طور رسمی و قانونی طی یک اظهارنامه به طرف دیگر قرارداد اعلام نماید.
تفاوت فسخ قرارداد و بطلان قرارداد
*در بطلان قرارداد به دلیل عدم وجود شرایط اساسی صحت معاملات که درماده ۱۹۰ قانون مدنی مشخص شده که شامل عدم قصد ورضا،عدم اهلیت طرفین،عدم وجود موضوع یا عدم تعیین ان ،عدم مشروعیت جهت می باشد از همان ابتدای امر قراردادی ایجاد نشده وفاقد هرگونه اثر حقوقی است .اما فسخ قرارداد ناظر به عقدی است که صحیحا واقع شده است و قرارداد تا زمان فسخ دارای اثر حقوقی است و از لحظه فسخ اثار حقوقی قرارداد خاتمه پیدا میکند.

* بطلان قرارداد به محض احراز شرایطی خودبخود ایجاد میشود و نیازی به اعلام هیچپک از طرفین قرارداد نیست اما در فسخ اراده فرد فسخ کننده حتما باید اعلام گردد.

اسقاط کافه خیارات درعقود به چه معناست؟
در معنای لغوی اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن و کافه یعنی همه و تمام و خیارات یعنی همان اختیارات قانونی و در نهایت یعنی از بین بردن اختیار فسخ و برهم زدن معامله و معمولا درج این عبارت ممکن است خطرناک بوده و پس از مدتی از قرارداد یکی از طرفین قرارداد را متحمل ضرر و زیان نماید و با مشکلات عمده ای روبرونماید. اسقاط کافه خیارات اگر به طور مطلق درج شود شامل خیار تدلیس و غبن فاحش و تخلف وصف و تفلیس نمی شود .البته این عبارات معمولا به صورت پیش فرض در قراردادها علی الخصوص درقراردادهای ملکی ذکر شده و طرفین قراردادبا امضای خودان را تایید می نمایند .و اگر با این بند قرارداد مخالف هستید بهتر است نسبت به حذف ان اقدام کنیدو بعد قرارداد را امضاء نمایید.وفق ماده ۴۴۸ قانون مدنی سقوط تمامی یا بعضی از خیارات قانونی را می توان درضمن عقد شرط نمود البته بعضی از خیارات قانونی مانند تفلیس و تدلیس و تخلف وصف و غبن حتی با گذاشتن شرط اسقاط از بین نرفته و برقرار است .
تفاوت خیار شرط و شرط خیار چیست؟
خیار به معنای اختیار فسخ معامله است دو عنوان “شرط خیار” و “خیارشرط” معمولا به جای هم بکا می روند درحالی که شرط خیار موضوع ماده ۳۹۹ قانون مدنی است و ناشی از قرارداد است چرا که مقرر میدارد ” در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد”در واقع چیزی که درضمن عقد اصلی و با اراده طرفین ایجاد می شود شرط خیار است وحال ماده ۴۰۰ قانون مدنی که مقرر می دارد «اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است وگرنه تابع قرارداد متعاملین است”وماده ۴۰۱ نیز بین می دارد که “اگر برای خیارشرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم عقد باطل است “در واقع این شرط خیار نیست که مدت برای ان تعیین می شود بلکه حق ناشی از ان یعنی خیار شرط است که باید مدت داشته باشد و در یک جمله “خیارشرط نتیجه شرط خیار می باشد “و به دیگر بیان شرط خیاریعنی شرطی که اختیار فسخ ایجاد میکند و خیار شرط یعنی اختیار فسخی که از شرط حاصل شده است .
ایا خیارشرط به ارث می رسد؟
با توجه به اینکه خیارات قانونی یک حق مالی است ومستند ان قاعده فقهی لاضرر می باشدو در واقع در راستای حمایت از حقوق متعاملین ایجاد شده است لذا اصل این است که اگر یکی از طرفین قرارداد فوت نمود و از حق فسخ خود استفاده ننموده باشد .در شرایطی که امکان اعمال فسخ هست این حق به ورثه می رسد .ماده ۴۴۵ قانون مدنی عنوان نموده که ” هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وراث می شود”ولی در دو حالت ان را قابل انتقال به ورثه نمی داند :
*چنانچه شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین قرارداده شده باشد
*چنانچه خیارشرط به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط له قرارداد شده باشد
وکیل ملکی تایید فسخ قرارداد
دعاوی ملکی معمولا دارای پیچیدگی های فراوانی است و دعوی فسخ قرارداد نیز از جمله این دعاوی است که جزییات و نکات متعددی دارد کسی که قصد استفاده از اختیار قانونی فسخ معامله را دارد باید با اگاهی کامل نسبت به ان اقدام نماید . مشورت با یک وکیل ملکی شما را در رسیدن به نتیجه مطلوب یاری میکند.در صورت تمایل به مشاوره با گروه حقوقی وکلای ندای حق از طریق واتساپ با ما درارتباط باشید .