حق فسخ قرارداد چیست + شرایط، روش ها و قوانین

یکی از راههای انحلال و اتمام قرارداد، حق فسخ است. فسخ، در لغت به معنای شکستن، ویران کردن، است و فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به موضوع قرارداد از طرف یکی از طرفین آن است. گاهی طرفین قرارداد ممکن است حق فسخ را برای شخص ثالثی در نظر بگیرند که قانونگذار در ماده 188 قانون مدنی این حق را برای طرفین لحاظ نموده است. در این مطلب می خواهیم در مورد حق فسخ قرارداد، شرایط، روش ها و جایگاه آن در قوانین صحبت کنیم.

حق فسخ قرارداد یعنی چه؟

حق فسخ قرارداد، اختیاری است که قانون به طرفین یک قرارداد داده است تا در صورت وجود شرایط خاصی، به آن خاتمه دهند.نکته قابل توجه این است که فسخ نمودن قرارداد از قوانین و شرایط مشخصی پیروی می کند و نسبت به قراردادی قابل اعمال است که به طور صحیح و قانونی شکل گرفته است. به حق فسخ اصطلاحا خیار فسخ یا شرط فسخ نیز گفته می شود و خیار به معنای همان اختیار است.

قانون فسخ معامله

قانون فسخ معامله به معنای شرایط و قواعدی می باشد که برای فسخ قرارداد ضروری هستند و طرفین معامله باید آن ها را هنگام فسخ به طور کامل رعایت نمایند. با توجه به قوانین فسخ معامله می توان به دو روش معاملات را پایان داد. در روش اول طرفین معامله به یکی از طرفین یا شخص سوم این اجازه را می دهند که قرارداد را فسخ نماید. در روش دوم نیز قانون برای پیشگیری از ضرر به یکی از طرفین معامله، مستقیما به او اجازه فسخ می دهد. ماده 396 قانون مدنی 10 مورد خیارفسخ را تعیین نموده است.

قرارداد غیر قابل فسخ یعنی چه؟

اصلی وجود دارد به نام اصل لزوم قراردادها که به موجب این اصل هر گاه قراردادی صحیحا منعقد شودبین طرفین آن لازم الاتباع بوده و طرفین باید نسبت به تعهدات خود ضمن قرارداد پای بند باشند. بنا بر این هر قراردادی که به جایز بودن آن تصریح نشده است لازم و به عبارتی غیر قابل فسخ بوده مگر به سبب و موجب مشخص و معین قانونی امکان فسخ پیدا کند.

تفاوت فسخ قرارداد در عقد لازم و عقد جایز

عقد لازم عقدی است که دو طرف قرارداد باید به آن پای بند بوده و تنها در شرایط خاص قانونی می توان آن را خاتمه داد مثل بیع و اجاره. ماده 219 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود” براساس این ماده یک راه انحلال همان توافق طرفین بر بهم زدن عقد است که اقاله یا تفاسخ نام دارد و راه دیگر انحلال قرارداد، فسخ قرارداد است که در عقد لازم برای برهم زدن قرارداد، دلیل قانونی نیاز است.

حال عقد جایز در مقابل عقد لازم عقدی است که هریک از طرفین هر زمان می توانند آن را بهم بزنند مثل وکالت که ماده 186 قانون مدنی مقرر می دارد “عقد جایز عقدی است که دو طرف قرارداد می توانند هر زمان که بخواهند، آن را فسخ کنند” پس فسخ عقد جایز نیاز به دلیل و تشریفات خاص ندارد .به بیان بهتر خیار در عقد جایز جریان ندارد.

انواع خیارات قانونی چیست؟

انواع اختیارات قانونی فسخ قرارداد عبارتند از : خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار شرکت و خیار تخلف شرط که خریدار یا فروشنده حسب مورد می توانند درصورت شرایط قانونی عقد را بهم بزنند.

شرایط اعمال حق فسخ قرارداد

حق فسخ معامله با رعایت شرایطی امکان پذیر است از جمله اینکه حق فسخ درمورد معامله ای صدق میکند که صحیح باشد و همچنین عقد لازم باشد وگرنه عقد جایز موجبی برای فسخ ندارد و به راحتی قابل برهم زدن است حق فسخ گاه با توافق طرفین مقرر می شود که برای خود یا شخص ثالثی حق بر هم زدن معامله را در نظر می گیرند که در این  نوع حق فسخ به موجب توافق طرفین، مدت باید ذکر شود وگرنه هم شرط باطل است و هم عقد. و گاه با تصریح خود قانون. ماده 401 قانون مدنی در این باره صراحتا مقرر می دارد “اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع، باطل هستند”

از بین خیارات( اختیارات) قانونی خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن مخصوص عقد بیع است و خیارات عیب، غبن، تدلیس و خیار تخلف از وصف، فوری می باشند. لازم به ذکر است برای اعمال خیارات قانونی، بهتر و لازم است که فسخ کننده اراده خود را به طور رسمی و قانونی طی یک اظهارنامه به طرف دیگر قرارداد اعلام نماید.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده

در صورت وجود یکی از شرایط زیر فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.

• براساس ماده 398 در قانون مدنی فروشنده می تواند تا زمانی که طرفین در مجلس هستند قرارداد را فسخ کند.
• اگر برای فروشنده مهلت فسخ تعیین شده باشد.
• در صورتی که تا سه روز بعد از تاریخ عقد قرارداد، خریدار کل ثمن معامله را پرداخت نکند.
• اگر در معامله اثبات شود که خریدار قصد فریب فروشنده را دارد.
• زمانی که بندهای قرارداد به نفع خریدار تنظیم شده باشند.
• اگر فروشنده مورد غبن فاحش قرار گرفته باشد.

شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار

برای فسخ قرارداد از طرف خریدار باید یکی از شرایط زیر حاکم باشد.

• با توجه به ماده 398 در قانون مدنی خریدار می تواند تا زمان حضور طرفین قرارداد در مجلس، معامله را فسخ کند.
• اگر مشخص شود که خریدار تا مدت زمان معلوم قادر به فسخ قرارداد است.
• در صورتی که بدون بازدید خریداری انجام شود و موضوع معامله با اوصافی که ذکر شده همخوانی نداشته باشد.
• در صورتی که خریدار مورد غبن فاحش قرار گرفته باشد.
• اگر پس از معامله عیب مورد معامله آشکار شود.
• اگر خریدار مورد فریب واقع شده باشد.

شرایط فسخ قرارداد وکالت

عقد وکالت از جمله عقود جایز می باشد یکی از روش های فسخ قرارداد وکالت این است که موکل, وکیل را از انجام مورد  وکالت عزل کند. این موضوع در ماده 679 قانون مدنی آمده است: «موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر این که وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.”

شرایط فسخ قرارداد مشارکت

قراردادهای مشارکت مدنی دارای انواع مختلفی از جمله در زمینه بانکی، ساخت و ساز و … است. قراردادهای مشارکت یک نوع قرارداد لازم است؛ یعنی هیچ یک از طرفین قرارداد اجازه فسخ آن را ندارد مگر آنکه در صورت وجود شرایط خاصی مانند عدم پرداخت هزینه ها توسط یکی از طرفین قرارداد، فریب خوردن یکی از طرفین، و…

شرایط فسخ قرارداد کاری

در صورتی که فسخ قرارداد کار با رعایت شرایط قانون کار انجام شود، حقوق طرفین در قرارداد، محفوظ می‌ماند و شامل فسخ قرارداد از طرف کارفرما و از طرف کارگر و یا در صورت ایجاد شرایط خاصی به صورت خودکار قرارداد فسخ می شود مانند اتمام موضوع قرارداد کار، از کار افتادگی کارگران، و …

شرایط فسخ قرارداد خودرو

در قانون، خیارات متفاوتی برای فسخ قرارداد، پیش بینی شده است که برخی از آن ها،  مهلت داشته و برخی فوری هستند. در این صورت یکی از طرفین قرارداد قادر به فسخ معامله خواهد بود.

• زمانی که یکی از طرفین پس از امضای قرارداد و قبل از خروج از مجلس، از قرارداد پشیمان شود.
• هنگامی که یکی از طرفین قرارداد متوجه ضرر و زیان فاحش شده باشد.
• زمانی که با فریب کاری ایرادات خودرو پوشانده شده باشد و خریدار آن ها را ندیده باشد که می تواند معامله خودرو را فسخ کند.
• هنگامی که برای پشیمانی و فسخ معامله مدت مشخصی تعیین شده باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است. برای تنظیم قرارداد اجاره، قوانین مشخصی وضع شده است که عدم رعایت آن ها می تواند منجر به فسخ قرارداد شود. بنابراین اگر در قرارداد از طرف موجر یا مستاجر چه در املاک مسکونی و چه تجاری مقررات و قوانین نقض شده باشد، فسخ قرارداد اجاره امکان پذیر است.

شرایط فسخ قرارداد سرمایه گذاری

قرارداد سرمایه گذاری یکی از انواع قراردادهای مشارکت مدنی محسوب می شود که معمولا با توافق طرفین معامله قابل فسخ می باشد. این قراردادها شامل سرمایه گذاری مدنی و مادی هستند که برای فسخ هر کدام باید هنگام تنظیم قرارداد توافق شده باشد. یا در موارد قانونی به منظور جلوگیری از ضرر و زیانی که ممکن است به‌ یکی از طرفین قرارداد وارد شود، اجازه فسخ را یکی از طرفین می‌دهد.

تفاوت فسخ قرارداد و بطلان قرارداد

• بطلان قرارداد به دلیل عدم وجود شرایط اساسی صحت معاملات که درماده 190 قانون مدنی مشخص شده که شامل عدم قصد ورضا، عدم اهلیت طرفین، عدم وجود موضوع یا عدم تعیین آن، عدم مشروعیت جهت می باشد از همان ابتدای امر قراردادی ایجاد نشده وفاقد هرگونه اثر حقوقی است. اما فسخ قرارداد ناظر به عقدی است که صحیحا واقع شده است و قرارداد تا زمان فسخ دارای اثر حقوقی است و از لحظه فسخ آثار حقوقی قرارداد خاتمه پیدا می کند.

• بطلان قرارداد به محض احراز شرایطی خود بخود ایجاد می شود و نیازی به اعلام هیچ یک از طرفین قرارداد نیست اما در فسخ اراده فرد فسخ کننده حتما باید اعلام گردد.

اسقاط کافه خیارات در عقود به چه معناست؟

در معنای لغوی اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن و کافه یعنی همه و تمام و خیارات یعنی همان اختیارات قانونی و در نهایت یعنی از بین بردن اختیار فسخ و برهم زدن معامله. معمولا درج این عبارت ممکن است خطرناک بوده و پس از مدتی از قرارداد یکی از طرفین قرارداد را متحمل ضرر و زیان نماید و با مشکلات عمده ای روبرو نماید.

اسقاط کافه خیارات اگر به طور مطلق درج شود شامل خیار تدلیس و غبن فاحش و تخلف وصف و تفلیس نمی شود. البته این عبارات معمولا به صورت پیش فرض در قراردادها علی الخصوص در قراردادهای ملکی ذکر شده و طرفین قراردادبا امضای خود آن را تایید می نمایند و اگر با این بند قرارداد مخالف هستید بهتر است نسبت به حذف آن اقدام کنید و بعد قرارداد را امضاء نمایید. وفق ماده 448 قانون مدنی سقوط تمامی یا بعضی از خیارات قانونی را می توان در ضمن عقد شرط نمود.

تفاوت خیار شرط و شرط خیار چیست؟

خیار به معنای اختیار فسخ معامله است. دو عنوان “شرط خیار” و “خیارشرط” معمولا به جای هم بکار می روند، در حالی که شرط خیار موضوع ماده 399 قانون مدنی است و ناشی از قرارداد است و مقرر می دارد “در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد، “در واقع چیزی که درضمن عقد اصلی و با اراده طرفین ایجاد می شود شرط خیار است و حال ماده 400 قانون مدنی که مقرر می دارد: «اگر ابتداء مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و گرنه تابع قرارداد متعاملین است”.

ماده 401 نیز بیان می دارد “اگر برای خیارشرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم عقد باطل است “در واقع این شرط خیار نیست که مدت برای آن تعیین می شود بلکه حق ناشی از ان یعنی خیار شرط است که باید مدت داشته باشد و در یک جمله “خیار شرط نتیجه شرط خیار می باشد ” شرط خیاریعنی شرطی که اختیار فسخ ایجاد می کند و خیار شرط یعنی اختیار فسخی که از شرط حاصل شده است.

ایا خیار شرط به ارث می رسد؟

با توجه به اینکه خیارات قانونی یک حق مالی است و مستند ان قاعده فقهی لاضرر می باشد و در واقع در راستای حمایت از حقوق متعاملین ایجاد شده است. لذا اصل این است که اگر یکی از طرفین قرارداد فوت نمود و از حق فسخ خود استفاده ننموده باشد در شرایطی که امکان اعمال فسخ هست این حق به ورثه می رسد. ماده 445 قانون مدنی عنوان نموده که ” هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وراث می شود”ولی در دو حالت آن را قابل انتقال به ورثه نمی داند :

• چنانچه شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین قرارداده شده باشد

• چنانچه خیارشرط به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط له قرارداد شده باشد

موانع فسخ قرارداد

زمانی که طرفین قرارداد در رابطه با فسخ قرارداد توافق نکنند و قانون نیز مشکلی را در تنظیم قرارداد گزارش نکند، یکی از طرفین نمی تواند قرارداد را فسخ نماید.

وکیل ملکی تایید فسخ قرارداد

دعاوی ملکی معمولا دارای پیچیدگی های فراوانی است و دعوی فسخ قرارداد نیز از جمله این دعاوی است که جزییات و نکات متعددی دارد. کسی که قصد استفاده از اختیار قانونی فسخ معامله را دارد باید با اگاهی کامل نسبت به آن اقدام نماید .

مشورت با یک وکیل ملکی شما را در رسیدن به نتیجه مطلوب یاری می کند.در صورت تمایل به مشاوره با گروه حقوقی وکلای ندای حق از طریق واتساپ با ما درارتباط باشید.