سرقفلی به معنای حقی است که برای مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود و هدف قانونگذار از تعیین حق سرقفلی، حمایت از حقوق مستاجر است. سرقفلی حق مالی است که در قالب یک قرارداد بین موجر و مستاجر، به مستاجر یک ملک تجاری این اجازه را می دهد که بتواند با پرداخت مبلغ اجاره ای ناچیز، حرفه و کسب وکار خود را شروع کند. اما سوال اینجاست که مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟
جهت دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و رایگان از وکیل سرقفلی مجرب در تهران با شماره ثابت زیر تماس بگیرید و یا به واتساپ پیام ارسال کنید.
تماس با کارشناسان ندای حق
در این مطلب می خواهیم در مورد مزایا و معایب سرقفلی مغازه صحبت نموده و اینکه با ذکراین نکات نتیجه گیری کنیم که اصولا آیا باید مغازه سرقفلی بخریم یانه؟ با ما همراه باشید.
منظور از حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی در دو معنای حقوقی به کار می رود. گاهی مستاجر با تلاش ها و فعالیت مداوم خود در ملک تجاری، باعث رونق آن می شود و مالک اگر بخواهد پس از پایان مهلت قرارداد اجاره، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد باید مبلغی را به مستاجری که باعث اعتبار و شهرت محل کسب او شده است بپردازد و اما در معنای دوم، سرقفلی، حقی است که مستاجر ملک تجاری به موجب یک قرارداد به مالک می پردازد تا با پرداخت اجاره ای به مبلغ کم از منافع ملک تجاری بهره مند شود.
اگر مایلید در مورد حق سرقفلی و قوانین آن به صورت جامع بدانید به لینک سرقفلی چیست مراجعه کنید.
سرقفلی همان حق کسب و پیشه سال 56 است که در طی زمان دچار تغییرات و تحولاتی شده است به این صورت که بعد از سالهای 56 مالک می تواند پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه ملک را بخواهد. حق سرقفلی صرفا در مورد املاک تجاری است و در مورد املاک مسکونی کاربرد ندارد.
برای آشنایی بهتر با قوانین مربوط به حق سرقفلی، مقاله قانون سرقفلی مغازه را مطالعه کنید.
خرید مغازه سرقفلی دار به چه معنا است؟
هر چند همه مغازه ها دارای سرقفلی نیستند، اما خرید مغازه سرقفلی دار به این معناست که عین ملک در اجاره فرد دیگری است که با خرید مغازه، خریدار جدید نسبت به قرارداد بین مستاجر و مالک قبلی، قائم مقام و جانشین فروشنده یا همان مالک قبلی می شود. بنا بر این خرید مغازه سرقفلی دار هیچ اشکال و ایراد قانونی ندارد و قرارداد اجاره بین مالک قبلی و مستاجر پابرجاست و عین ملک معامله شده با حفظ قرارداد اجاره به خریدارجدید منتقل می گردد.
آیا خرید سرقفلی مغازه به تنهایی ممکن است؟
بله، خرید سرقفلی مغازه بدون خریداری عین مغازه امکان پذیر است و یک امر متداول در عرف تجاری است، چرا که سرقفلی یک حق مالی مستقل است که قابلیت انتقال به صورت اختیاری و هم قهری را دارد. بنا بر این گاهی اشخاص به دلیل بالا بودن قیمت املاک قادر به خرید مغازه نبوده و صرفا اقدام به خرید سرقفلی می نمایند. البته اگر فروشنده سرقفلی خودش مستاجر باشد باید اجازه مالک عین را نسبت به این انتقال داشته باشد.
مزایای خرید مغازه سرقفلی
از جمله مزایای خرید مغازه سرقفلی برای خریدار می توان به نکات ذیل اشاره کرد:
- خریدارسرقفلی، مغازه ای دارای اعتبار وآماده برای کسب و کار جدید را خریداری نموده است.
- نیازی به تلاش مجدد برای جذب و تبلیغات به دلیل شناخته شدن وفعالیت مستاجر قبلی ندارد.
- مجدد امکان فروش و انتقال سرقفلی به دیگری را دارد.
معایب خرید مغازه سرقفلی
هر چند خرید مفازه سرقفلی برای خریدار دارای مزیت هایی است اما خرید سرقفلی مغازه معایبی نیز خواهد داشت از جمله:
- خریدار مغازه سرقفلی هم کماکان یک مستاجر بوده و بدون اجازه مالک، حق ایجاد تغییرات درنوع کسب و کار را نخواهد داشت.
- چنانچه بدون اجازه تغییراتی در مغازه ایجاد شود مالک ملک می تواند شکایت نموده و ملک را تخلیه کند
- اجازه انتقال سرقفلی به شخص ثالث را بدون اجازه مالک نخواهد داشت.
شرایط خرید سرقفلی مغازه
با توضیحات و وجود مزایا و معایبی که اشاره شد این سوال مطرح می شود که شرایط خرید سرقفلی مغازه چیست؟ از جمله مهم ترین شرایط خرید سرقفلی مغازه علاوه بر شرایط اساسی صحت معاملات مانند قصد و رضا، مشخص و معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت آن، وجود یک قرارداد کتبی با درج مبلغ سرقفلی، اجازه انتقال یا عدم انتقال آن به دیگری، مدت زمان و شرایط آن و … می باشد.
چنانچه یکی از طرفین از مفاد قرارداد تخلف نمود متعهد له بتواند با مراجعه به دادگاه حقوق خود را مطالبه کند. برای خرید سرقفلی یک مغازه باید شرایط آن را بدانید تا چنانچه با موضوع فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک روبرو شدید راه کسب اجازه قانونی آن را بدانید.
نکات مهم در انتقال حق سرقفلی مغازه
انتقال حق سرقفلی مغازه هم از بابت خریدار و هم فروشنده مستلزم رعایت نکاتی است که از هر دو جنبه به این نکات اشاره می کنیم:
نکات مهم در انتقال حق سرقفلی مغازه برای خریدار
- در صورت انتقال توسط مستاجر سابق، بررسی نماید مستاجر حق انتقال به غیر را دارد یا خیرو در صورت عدم داشتن حق انتقال باید اجازه انتقال را از موجر بگیرد.
- چنانچه با اجاره مغازه قصد تغییر نوع شغل را دارد حتما این موضوع را در قرارداد ذکر و رضایت مالک را بگیرد مگر اینکه به صورت کلی و بدون تعیین نوع حرفه و کسب و کار خاصی اجاره داده شده باشد.
- توجه کند که مدت اجاره منقضی شده است یا خیر چون در قرارداد های اجاره 1356 مدت بی اثر است ولی برای انتقال حق سرقفلی دوام دوره اجاره ازضروریات است و در غیر این صورت مستاجر باید از طریق دادگاه برای تمدید قرارداد جدید و سپس انتقال سرقفلی به مستاجر جدید اقدام کند.
- شرایط ملکی که قصد خریداری سرقفلی آن را دارد بسنجد. چرا که در صورت فرسوده بودن بافت ملک و در معرض تخریب بودن آن این امکان وجود دارد که بعد از انقضای مدت اجاره، موجر از دادگاه تقاضای تخلیه ملک را بنماید.
- چنانچه ملک وراثتی باشد مالکینی که حق سرقفلی دارند متعدد بوده و ممکن است با عدم رضایت یکی از آن ها درگیر دعوای مالکین با موضوع انتقال مال غیراز سوی موجر و سپس تخلیه ملک مواجه شوید.
نکات مهم در انتقال حق سرقفلی برای فروشنده
- فروشنده سرقفلی قبل انتفال سرقفلی از اجازه داشتن برای انتقال طبق قرارداد مطمئن شود و اگر هم اجازه ندارد از مالک کسب اجازه کند.
- در صورت عدم رضایت مالک از طریق دادگاه مجوز انتقال سرقفلی را وفق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اخذ نماید.
- فروشنده از انقضای مدت اجاره اطمینان حاصل کند.
برای آگاهی از میزان حق مالک در سرقفلی مقاله درصد حق مالک در فروش سرقفلی را مطالعه کنید.
آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه چیست؟
از جمله مهمترین آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه این است که:
- خریدار سرقفلی حق مالکیتی نسبت به مغازه نخواهد داشت. بنا بر این بدون اجازه مالک حق تغییرشغل از خیاطی به شیرینی فروشی را ندارد.
- خرید سرقفلی مغازه این اجازه را به خریدار نمی دهد که در ساختار اصلی مغازه و دکوراسیون آن بدون اجازه تغییراتی ایجاد نماید.
- انتقال سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک، خریدار سرقفلی مغازه را با خطر تخلیه، آن هم با دریافت نصف مبلغ سرقفلی روبرو می نماید.
- البته ذکر این نکته ضروری است که فروشنده و خریدار سرقفلی مغازه می توانند طی قرارداد فی مابین خود به نحو دیگری نیز توافق نمایند. به عنوان مثال مالک به خریدار سرقفلی مغازه اجازه انجام تغییرات اساسی را بدهد و…
مشاوره حقوقی برای خرید مغازه سرقفلی دار
قرارداد اجاره علی الخصوص در مورد املاک از اهمیت زیادی برخوردار است. چرا که وجود سرقفلی برای یک ملک نشان دهنده اعتبار تجاری آن ملک است. در نتیجه خرید مغازه سرقفلی دار برای فروشنده و خریدار دارای آثار حقوقی خواهد بود.
بی توجهی به آن ممکن است موجب ایجاد ضرر برای طرفین گردد. مشاوره حقوقی برای خرید مغازه سرقفلی دار این فایده را دارد که قبل هر گونه تنظیم قرارداد بتوانید توافقات خود را در چهارچوب قانون و با در نظر گرفتن خواسته های طرفین قرارداد و متناسب با شرایط تنظیم نموده تا در آینده از وقوع مشکلات عدیده حقوقی تا حد ممکن جلوگیری شود.
مغازه سرقفلی بخریم یا نه
با توضیحاتی که در این مقاله در باب مزایا و معایب خرید سرقفلی ارائه شد، می توان در نهایت به این جمع بندی رسید که بهتر است فرد مالک ملک باشد تا اینکه با خریدار سرقفلی یک مستاجر بدون حق دخل و تصرف بوده و همواره اختیاراتش محدود باشد.
توصیه می گردد در صورت امکان به صورت مالکیت یک ملک تجاری خریداری شود و اگر به دلیل عدم تمکن مالی امکان خرید مالکیت نبوده و فرد مجبور به خرید سرقفلی گردید بهتر است سرقفلی املاکی را بخرد که سابقه قرارداد آنها به قبل سال 76 برمی گردد چرا که بعد از انقضای مدت اجاره امکان تخلیه ملک به راحتی وجود ندارد مگر در موارد مصرحه در قانون مثل این که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید یا نوع شغل را عوض کند و … به نوعی که تخلف او محرز باشد.
مشاوره وکیل سرقفلی مغازه
دعاوی حقوقی که در ارتباط با سرقفلی مغازه مطرح می شود از پیچیدگی خاصی برخوردار بوده و مستلزم داشتن تخصص در این زمینه است. در این شرایط نیاز به حضور وکیل سرقفلی احساس می شود که با آشنایی با مشکلات سرقفلی املاک تجاری می تواند دعاوی مطرح شده در این حوزه را با موفقیت به نتیجه برساند.
سوالات متداول
خرید مغازه سرقفلی برای افرادی که در شرایط مناسب مالی قرار دارند بسیار عالی است چرا که با توجه به اعتباری که دارد، پیشرفت خوبی نیز خواهد داشت.
دعاوی مطالبه حق سرقفلی و تمدید آن؛ تخلیه ملک و دعوای تجویز انتقال منافع از جمله دعاوی مرتبط با حق سرقفلی است.
سرقفلی برای یک محل تجاری، اعتبار آن محسوب شده که با تلاش و اعتبار مستاجر قبلی ایجاد گردیده است و خرید آن به منزله خرید یک مغازه دارای اعتبار بوده و نیاز به تلاش مضاعف برای شهرت ندارد.
