مقررات افراز املاک مشاع

مقررات افراز املاک مشاع
0
(0)

افراز ملک چیست؟

افراز، به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع است. به عبارت دیگر، افراز، تقسیم ملک مشاع به قطعات مجزا است که به هر یک از شرکا، سهم مشخصی از آن تعلق می‌گیرد. با توجه به اینکه مالکیت مشاعی یا دراثر شراکت چند نفر در خریدیک ملک حاصل میشود و گاهی نیز به صورت قهری و ارث منتقل می شود.

تماس با کارشناسان ندای حق

افراز ملک مشاع زمانی مطرح می شود که مالکین مشاعی دیگر تمایلی برای ادامه شراکت ندارند و تصمیم به تقسیم ملک مشاع میگیرند و خواهان افراز سهم خود می باشند.لذا افراز به معنای جدا نمودن و تفکیک سهم مشاعی افراد از ملک مشترک می باشد.

فروش ملک مشاع بدون اجازه مالک از مصادیق انتقال مال غیر است. جهت آشنایی با انتقال مال غیر و قوانین و مجازات آن به لینک فروش مال غیر مراجعه کنید. 

تفاوت افراز و تفکیک چیست؟

دو اصطلاح تفکیک و افراز که بسیار درامور ثبتی می شنوید دو مقوله کاملا مجزاست که دراینجا به تفاوتهای ان اشاره میکنیم :

*افراز ملک در واقع یعنی جداسازی سهم افراد در ملک مشاع اما تفکیک ملک را ازحالت اشاعه خارج نمیکند بلکه تفکیک به معنی جداکردن ملک یا زمین توسط مالک است .

افراز به دلیل اختلاف بین شرکاء صورت می گیرد اما تفکیک لزوما به دلیل اختلاف صورت نمیگیرد و درحالت صلح نیز امکان پذیر است:

  • افراز صرفا درمورد املاک مشاعی انجام می شود اما تفکیک در املاک مشاع و مفروزامکان پذیر است.
  • درخواست افراز حسب مورد هم درصلاحیت دادگاه است هم درصلاحیت اداره ثبت اما تفکیک صرفا درصلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است.

در افراز مشاع بودن ملک خاتمه پیدا میکند و سهم متقاضی افراز مشخص می شود اما در تفکیک کل ملک تقسیم می شود و امکان مشاع بودن ملک بعد از تفکیک کماکان وجود دارد .

مقررات افراز املاک مشاع

مقررات افراز ملک مشاع به قرار زیر می باشد:

ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک

“هرگاه ملکی به دو یا چند نفر به طور مشاع تعلق داشته باشد، هر یک از شرکا می‌تواند تقاضا نماید که ملک مزبور افراز و تقسیم شود.”

ماده 101 قانون مدنی

“هرگاه مال غیرمنقولی به دو یا چند نفر به طور مشاع تعلق داشته باشد، هر یک از شرکا می‌تواند سهم خود را از دیگری بخواهد.”

شرایط افراز ملک مشاعی

درخواست افراز ملک مشاعی هم از طریق دادگاه و هم از طریق مراجع ثبتی نیز قابل رسیدگی است .
در خواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت: درخواست افراز ملک مشاع به اداره ثبت داده می شود و اداره ثبت بررسی کرده وتصمیم می گیردو تصمیم اداره ثبت ظرف 10 روز قابل اعتراض در دادگاه است .
درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه: زمانی درخواست افراز از دادگاه می شود که عملیات ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد و البته اگر جریان ثبتی خاتمه هم یافته باشد اما دربین وراث افراد غایب یا محجوری باشند باز درخواست افراز باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک داده شود.

به طور کلی برای افراز ملک مشاع، لازم است که شرایط زیر وجود داشته باشد:

  • وجود ملک مشاع: ملکی که قرار است افراز شود، باید به دو یا چند نفر به طور مشاع تعلق داشته باشد.
  • تقاضای افراز از سوی یکی از شرکا: یکی از شرکا باید تقاضای افراز ملک را به دادگاه ارائه دهد.
  • امکان افراز ملک: ملک مشاع باید قابل افراز باشد. به عبارت دیگر، ملک باید به قطعات مجزا قابل تقسیم باشد.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

فرد یا وکیل او برای درخواست دستور فروش از مدارکی را باید ارائه دهند ازجمله:

  • کارت ملی متقاضی
  • گواهی عدم افراز
  • اصل و کپی سند مالکیت
  • دادخواست تقدیمی وذکر اسامی مالکین در ان

مدت زمان افراز ملک چقدر است؟

معمولا در اینگونه دعاوی حقوقی با توجه به کثرت پرونده ها و اوقات رسیدگی نمیتوان زمان مشخصی را برای این موارد اعلام کرد اما به طور عادی این کار بین 3 تا 6ماه زمان نیاز دارد .

مراحل افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع، در سه مرحله انجام می‌شود:

مرحله اول: درخواست افراز

یکی از شرکا باید تقاضای افراز ملک را به اداره ثبت یادادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهد. دردادخواست، باید مشخصات ملک، مشخصات شرکا و دلایل تقاضای افراز ذکر شود.

مرحله دوم: تعیین کارشناس

اداره ثبت یادادگاه پس از ثبت دادخواست، یک کارشناس رسمی دادگستری را برای تعیین قیمت و قابل افراز بودن ملک، تعیین می‌کند. کارشناس پس از انجام کارشناسی، گزارش خود را ارائه می‌دهد.

مرحله سوم: صدور حکم افراز

دادگاه پس از بررسی گزارش کارشناس، در صورتی که ملک قابل افراز باشد، حکم افراز ملک را صادر می‌کند. در حکم افراز، سهم هر یک از شرکا از ملک مشخص می‌شود.

نحوه رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی

*اداره ثبت:برای درخواست افراز املاک مشاع ملک قاعدتا باید دارای سند باشد وگرنه افراز پذیرفته نخواهد بود .مسئول واحد ثبتی با درخواست افراز از سوی یک یا چند نفر از مالکین ملک مشاعی رسیدگی به ان را به نماینده ثبت ارجاع می کند نماینده پرونده را بررسی می نماید و تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول افراز و نحوه افراز به شرکاء اعلام میکند.طبق ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاعی مسئول واحد ثبتی در صورت تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورتجلسه افراز را تنظیم میکند نهایتا با امضاء متقاضی افراز و سایر مالکین و نماینده ثبت و نقشه بردار ،افراز ملک مشاع پایان  میپذیرد.
*دادگاه:در مواردی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته یا دربین وراث غایب یا محجور باشد پس از ثبت درخواست و تشکیل جلسه دادگاه درباره قابل افراز بودن یا نبودن ملک مشاع ،موضوع به کارشناس ثبتی ارجاع می شود .و کارشناس هم پس از بازدید ملک ،نظر خود را مبنی بر امکان یا عدم امکان افراز به دادگاه ارسال میکند .و دادگاه هم بعد از بررسی نطر کارشناس ثبتی و درصورت تایید امکان افراز ،رای خود را صادرنموده و درنهایت افراز املاک مشاع اجرا می شود.

عدم امکان افراز املاک مشاعی و دستور فروش

در مورد مراجع صالح درخواست افراز که حسب مورد اداره ثبت و دادگاه بود صحبت کردیم حال در صورتی که ملک مشاعی غیر قابل افراز اعلام شود گواهینامه عدم افراز به متقاضی داده می شود .پس از ان متقاضی می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ،نسبت به ثبت دادخواست خود اقدام کند و دردادخواست خود باید اسامی شرکاء را ذکر نماید. طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی ،ملکی که طبق تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هریک از شرکاء فروخته خواهد شد .ملک از طریق مزایده به فروش می رسد .و مال مشاع توسط کارشناس قیمت گذاری می گردد و شخص برنده مزایده کسی است که بالاترین قیمت را برای خرید ملک اعلام می کند.و پس از فروش ملک هریک از شرکاء سهم خود را از مبلغ فروش طبق قانون دریافت می نماید.

افراز املاک مشاع در اداره ثبت و دادگاه

درمواردی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافنه باشد درخواست افراز درصلاحیت اداره ثبت می باشد که درمورد قابل افراز بودن یا نبودن ان تصمیم گیری خواهد نمود و ایت تصمیم پس از صدور قابلیت اعتراض در دادگاه درفرجه ده روز را خواهد داشت اما چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد یا دربین مالکین مشاعی فرد محجور یا مفقودالاثر باشد دادخواست افراز ملک مشاع دراین دو حالت از طریق دادگاه امکان پذیر خواهد بود .

آثار افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع، آثار زیر را دارد:

پایان تصرف مشترک شرکا بر ملک: پس از افراز ملک، تصرف مشترک شرکا بر ملک پایان می‌یابد و هر یک از شرکا، سهم مشخصی از ملک را به طور انحصاری در اختیار خواهد داشت.

اعمال حقوق مالکیت نسبت به سهم هر یک از شرکا: هر یک از شرکا پس از افراز ملک، می‌تواند نسبت به سهم خود، حقوق مالکیت را اعمال کند.

افراز ملک مشاع به روش توافقی

افراز ملک مشاع، می‌تواند به روش توافقی یا اجباری انجام شود. در روش توافقی، شرکا با یکدیگر توافق می‌کنند که ملک را به قطعات مجزا تقسیم کنند. در این روش، شرکا می‌توانند توافق کنند که ملک را به صورت نقد یا اقساط به یکدیگر بفروشند.که در این حالت مذاکره و استفاده از داور مرضی الطرفین میتواند راه گشا باشد و بر اساس  توافق نقشه های افراز تهیه می شود. این نقشه ها به اداره ثبت ارائه می شوند و اداره ثبت در مورد افراز یا عدم افراز ملک تصمیم می گیرد.

در صورتی که شرکا نتوانند بر نحوه افراز ملک به توافق برسند، افراز ملک به صورت اجباری انجام می‌شود. 

افراز ملک مشاع به روش اجباری

در صورتی که شرکا نتوانند بر نحوه افراز ملک به توافق برسند، افراز ملک به صورت اجباری انجام می‌شود. در این روش، اداره ثبت با تعیین کارشناس رسمی موضوع را به ایشان ارجاع می دهد چنانچه کارشناس پس از بررسی ونقشه برداری ومحاسبه مساحت ملک ،ملک مورد اختلاف را قابل افراز تشخیص داد از دیگر شرکاء درخواست میکند که برای تنظیم صورتجلسه افراز ملک حاضر شوند و پس از طی مراحل افراز ملک انجام شده و به تایید اداره ثبت می رسد وپس ازان مالکیت هربخشی به صورت مجزا به نام یک مالک می شود و میتواند به صورت مستقل فروخته یا اجاره داده شود. والبته تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض در دادگاه میباشد

اقدامات پس از افراز ملک مشاع

پس از افراز ملک مشاع، شرکا باید اقدامات زیر را انجام دهند:

  • تقسیم عرصه و اعیان ملک: شرکا باید عرصه و اعیان ملک را بین خود تقسیم کنند.
  • تعیین حدود و مرزهای قطعات افرازی: شرکا باید حدود و مرزهای قطعات افرازی را مشخص کنند.
  • ثبت قطعات افرازی در دفتر املاک: شرکا باید قطعات افرازی را در دفتر املاک به نام خود ثبت کنند.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع، شامل هزینه‌های زیر است:

  • هزینه دادرسی: هزینه دادرسی، بر اساس میزان خواسته، تعیین می‌شود.
  • هزینه کارشناسی: هزینه کارشناسی، بر اساس تعرفه‌های قانونی، تعیین می‌شود.
  • هزینه‌های اجرایی: هزینه‌های اجرایی، شامل هزینه‌های ثبت ملک در دفتر املاک و سایر هزینه‌های مربوط به افراز ملک است.

بهترین وکیل افراز ملک مشاع در تهران

حال که با مفاهیم افراز و تفکیک و دستور فروش اشنا شدید بهتر است بدانید هرکدام ازاین موارد چالش های زیادی را برای شما ایجاد میکند .و دارای روندی است که برپرونده شما اثر میگذارد .حضور یک وکیل متخصص می تواند شما در حصول نتیجه بهتر یاری کند و در روند پرونده شما بسیار موثر باشد و کمااینکه وکیل تمام مراحل افراز و تفکیک و دستور فروش را به انجام می رساند .در صورت تمایل به مشاوره و دریافت خدمات وکالتی از گروه حقوقی وکلای ندای حق می توانید از طریق واتساپ با کارشناس مجموعه درارتباط باشید.

این پست چقدر برای شما مفید بود؟

برای امتیازدهی روی ستاره ها کلیک کنید.

معدل امتیازها: 0 / 5. تعداد افرادی که امتیاز داده اند: 0

هنوز امتیازی داده نشده است.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *