انواع دعاوی ملکی چیست

دعاوی ملکی به دلیل ارزش بالای ملک در ایران نوعی رایج از دعاوی در دادگاه ها می باشد. خیلی از افراد برای حفظ سرمایه خود به خرید و نگهداشت ملک و زمین روی می آورند. برخی افراد در این حوزه تخصص نداشته و خدمات وکلای با تجربه را  به کار نمی گیرند. همین مسئله هم باعث می شود تا آنها با مشکلات گسترده و متعددی در این زمینه مواجه شوند.

گاهی افراد صرفا به خاطر نگارش یک قرارداد اشتباه، حجم زیادی از سرمایه خود را از دست داده و همین مسئله هم باعث شده تا استفاده از قرارداد های دقیق برای سرمایه گذاری در حوزه ملک، اهمیت زیادی پیدا کند. امروز در این نوشتار ما قصد داریم تا به سوال انواع دعاوی ملکی چیست پاسخ دهیم. پس با ما همراه شوید.

دعاوی ملکی چیست؟

همانطور که از اسم دعاوی ملکی پیداست، در این نوع دعاوی، اختلاف بر سر ادعای احقاق حق از نوعی سهم مالی در ملک است. دعاوی حقوقی به دو نوع مختلف دعاوی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. دعاوی ملکی عمدتا دعاوی غیر منقول می باشند. منظور از دعاوی غیر منقول این است که موضوع آن اموال غیر منقول می باشد و اموال غیر منقول نیز اموالی می باشند که مانند ملک و زمین، از جایی به جای دیگر قابل انتقال نیست. دادگاه رسیدگی کننده به دعاوی ملکی غیر منقول دادگاه محل ملک می باشد.

انواع دعاوی ملکی چیست؟

دعاوی ملکی با توجه به مشکلات متنوعی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می شود به انواع مختلفی تقسیم می شود. انواع دعاوی ملکی عبارتند از:

• دعوای خلع ید
• مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه
• دعوای اثبات مالکیت
• دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک)
• دعوای تصرف عدوانی حقوقی
• دعوای ابطال سند رسمی
• دعوای تخلیه اماکن تجاری
• دعوای تخلیه اماکن تجاری
• دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
• دستور فروش ملک مشاع

در ادامه این مطلب هر یک از این دعاوی را توضیح داده و نحوه حل مشکل و رسیدگی به پرونده های ملکی از هر نوع را به صورت مختصر شرح می دهیم. با ما همراه باشید.

دعوای خلع ید

یکی از انواع دعاوی ملکی ، دعوای خلع ید است. به صورت کلی خلع ید یعنی رفع تصرف یک ملک بر اساس حکم  دادگاه. گاهی اوقات یک فرد هیچ حقی برای تصرف ملک یا زمین ندارد و باز هم ادعای مالکیت می کند. در این شرایط فرد معمولا به صورت غیر قانونی وارد ملک میشود و آنجا را ترک نمیکند.  صاحب اصلی ملک می تواند دعوای خلع ید  را برای بیرون کردن فرد متجاوز مطرح نماید.برای ثبت دادخواست این دعوا، مالک یا مالکین باید از طریق دفاتر الکترونیک قضایی به ثبت دادخواست حقوقی خلع ید اقدام نمایند.

اگر مایلید بدانید خلع ید چیست و از شرایط، مراحل و مدارک طرح انواع دعاوی خلع ید آگاه شوید به لینک خلع ید مراجعه کنید.

دریافت مشاوره از وکلای باتجربه برای دنبال کردن این پروسه مزایای زیادی را به همراه خواهد داشت. ازجمله شرایط مهم برای طرح این دعوا در دادگاه این است که خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد درغیراینصورت باید، باید ابتدا در دادگاه برای طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام کند و بعد از دریافت حکم، جهت طرح دعوای خلع ید اقدام نماید.

مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه

یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه و سرقفلی از جمله حقوقی به حساب می آیند که قانون گذاران ایران طی چند مرحله مختلف به آن پرداخته اند.اولین بار این قانون در سال 1356 و برای بار دوم در سال 1376 نگارش شد. سرقفلی با حق کسب وپیشه وتجارت تفاوتهای زیادی دارد.

اگر مایلید بدانید سرقفلی چیست و مقاله جامعی در مورد معرفی انواع سرقفلی و تعریف حق سرقفلی را مطالعه کنید، به لینک حق سرقفلی مراجعه کنید.

به صورت کلی، اگر ملکی قبل از سال 1376 در اختیار یک مستاجر قرار گرفته باشد و او با کسب و کارش نسبت به افزایش ارزش ملک اقدام نماید، باید هزینه زحماتش را موجر پرداخت کند که به ان حق کسب وپیشه وتجارت میگویند  مقررات مربوط به حق کسب وپیشه وتجارت در قانون سال 1356 بیان شده است حال انکه برای مشخص شدن احکام سرقفلی باید به قانون روابط موجرومستاجر سال 76 مراجعه نمود .پس حقوق مستاجر در این زمینه بر اساس تاریخ نگارش قرارداد، متغیر می باشد. 

دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

دعوای تجویز انتقال منافع از جمله دیگردعاوی پر اهمیت مربوط به اماکن تجاری است. اگر مستاجر محل کسب و تجارت، بتواند برای همان شغل سند را به نام شخص دیگری ثبت کند، تجویز انتقال منافع رخ داده است.. نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت میباشد که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، خواهان این دعوا در ابتدا باید یک اظهارنامه قضایی را برای موجر ارسال نمایند. و به موجر اطلاع دهدکه یا هزینه سرقفلی را پرداخت کند یا اینکه اجازه انتقال سرقفلی را صادر نماید.

سپس در صورت عدم دادن اجازه ،مستاجر باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را تنظیم کرده و آن را به یکی از دفاتر خدمات قضایی ارائه دهد. به بیان دیگر دعوای تجویز انتقال منافع دعوایی است که مستاجر ملک تجاری که حق انتقال سرقفلی وکسب وپیشه  را به غیر نداردعلیه موجر مطرح مینماید و از طریق دادگاه ان را درخواست میکند.حکم دادگاه، مبنی بر تجویز انتقال منافع سرقفلی، باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، با تنظیم سند رسمی اجاره، اجراشود واگر طی فرجه مقرر اقدام نشودحکم صادره بی اثر شده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع دیگرمورد از انواع دعاوی ملکی است . ملک مشاعی به ملکی گفت می شود که چندین نفر در آن شریک هستند. گاهی اوقات شرکاء در اداره مال مشاع دچار اختلافاتی میشوند. در این حالت، آنها تصمیم می گیرند تا نسبت به فروش ملک اقدام نمایند. در واقع در ملک مشاع، سهم هر کدام از مالکین مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم علامت گذاری نشده است. مثلا اگر دو نفر در یک آپارتمان با هم شریک باشند، همه اجزای آن آپارتمان میان آن دو فرد تقسیم می شود. حال اگر یکی از آنها بخواهد ملک را بفروشد، می تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.

فروش یا تقسیم ملک مشاع فقط در صورت رضایت همه شرکاء امکان پذیر خواهد بود. در اولین مرحله شریکی که قصد فروش ملک خود را دارد باید در اداره ثبت، درخواستش را ثبت کند. اگر امکان افراز ملک مشاع  وجود نداشته باشد یا اینکه صاحبان آن به تفاهم نرسند، هر شریک می توانند ازدادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را نمایند حال اگر یکی از شرکا راضی به فروش ملکش نباشد وحاضر نشود کماکان دستور صادر واجرا میگردد چرا که دستور فروش رای محسوب نمیشود که غیابی یا حضوری باشد و حتی برای اجرای ان برخلاف دیگر اراء غیابی دادگاه، نیاز به ارائه وثیقه یا ضامن نخواهد بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

از مهمترین انواع دعاوی ملکی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک میباشد  به صورت کلی، پس از فروش یک ملک، فروشنده موظف است تا با استفاده از قرارداد سند رسمی ملک را به نام خریدار در آورد. بر اساس ماده 22 قانون ثبت ایران، مالک املاکی که سند رسمی دارند فقط کسی است که نامش در سند درج شده است.چرا که  مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.

راهنمای جامع الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط، مدارک و نمونه دادخواست آن را در مقاله الزام به تنظیم سند رسمی مطالعه کنید.

در نتیجه، اگر نام خریدار در سند قانونی ملک درج نشود، خریدار نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد. پس تنظیم سند به نام خریدار، یک تعهد منطقی و طبیعی برای مالک است. در صورتی که مالک در حالت عادی این پروسه را دنبال نکند، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به کار گیرد.بر اساس این دعوا، مالک یا فروشنده مجبور می شود تا سند را به نام خریدار بزند.

لازم به ذکر است که این دعوا می تواند روند تنظیم سند را به صورت مستقیم تحت تاثیر خود قرار دهد و به جاست که خواهان هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی موارد قانونی دیگر مندرج در قرارداد فیمابین را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کند چرا که اخذ سند، بدون ارائه صورت مجلس تفکیکی و گواهی پایان کار، امکان پذیر نیست.

دعوای اثبات مالکیت

ازجمله مهمترین انواع دعاوی ملکی میتوان به دعوای اثبات مالکیت اشاره کرد.، دعوای اثبات مالکیت ناظر به اموال منقول وغیرمنقول میباشد. یعنی در مالکیت مال منقول مانند ماشین یا غیرمنقول مانند زمین دارای سند رسمی یاعادی بین طرفین اختلاف است و خواهان دعوی از طریق دفاتر الکترونیک قضایی اقدام به ثبت دادخواست مینماید در رویه قضایی معمولا فرد دارنده سند عادی، مدعی مالکیت مال دارای سند رسمی می شود.

با توجه به مفاد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 01/10/1383دیوان عالی کشور، بسیاری از دادگاه ها، در دعوای اثبات مالکیتی که فرد با سند عادی، در خصوص مال دارای سند رسمی، مطرح می کند. تنها شخصی را مالک می شناسند که دارنده سند رسمی است و لذا دعوای اثبات مالکیت با سند غیر رسمی یا عادی را در برابر مال دارای سند رسمی قابل استماع نمی دانند.

دعوای اثبات مالکیت شاید در نگاه اول ساده باشد ولی اثبات مالکیت پروسه ای پیچیده دارد.وشرایط ان با توجه به هرپرونده ای متفاوت است ..بنابراین  به افراد توصیه می شود تا از خدمات وکیل باتجربه برای طرح این دعوی استفاده نمایند.  

دعوای تخلیه اماکن تجاری

دعوای تخلیه اماکن تجاری از دیگر انواع دعاوی ملکی است. و مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه بسته به این که در زمان عقد اجاره حق سرقفلی تعیین شده یا خیرحسب مورد در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف است چرا که اگر بحث سرقفلی دربین نباشد مرجع دادخواست تخلیه ،شورای حل اختلاف می باشد گاهی اوقات موجر دیگر تمایلی به اجاره ملک خود نداشته و می خواهد مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

این در حالی است که مستاجر تمایلی برای تخلیه اماکن اداری ندارد.. برای ثبت این دعوا، خواهان  در ابتدا باید با یک وکیل مشورت نمایند تا بر اساس قوانین سال 56 یا 76 شرایط را بررسی کنند. روند شکایت و نگارش دادخواست بر اساس قانون اعمال شده، متغیر خواهد بود.

دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک)

از دیگر انواع دعاوی ملکی دعوای اجرت المثل ایام تصرف است. به صورت کلی، اگر شخصی بدون اجازه از صاحب ملک نسبت به استفاده از آن اقدام نماید، مالک می تواند دعوای مطالبه اجرت المثل را مطرح کند. به خاطر داشته باشید که تصرف ملک بدون اجازه صاحب اصلی اش می تواند مشکلات و چالش های قانونی متعددی را برای افراد ایجاد نماید. همین مسئله هم باعث شده تا قانون گذاران در بند ها و موارد مختلف به این مسئله اهمیت زیادی بدهند.

دادگاه برای مقدار اجرت المثل، فرمول های مختلفی را در نظر گرفته است. محاسبه اجرت المثل به عوامل متفاوتی بستگی دارد و میزان آن با توجه به نحوه استفاده و مدت زمان استفاده آن و سایر شرایط متفاوت است و با ارجاع امر به کارشناس میزان ان تعیین میشود .برای ثبت دادخواست مربوط به این دعوای ملکی، خواهان باید در ابتدا باید مستندات  را آماده کنند. سپس آنها با ارائه دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، می توانند درخواستشان را مورد بررسی و پیگیری قرار دهند.دعوای مطالبه اجرت المثل اگر ناشی از مال غیر منقول باشد دادگاه صالح برای رسیدگی به آن دادگاه محل وقوع ملک است.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی

دعوای تصرف عدوانی حقوقی یکی از مهم ترین انواع دعوای ملکی مطرح شده در جامعه امروزی ما به حساب می آید. در میان انواع دعاوی تصرف دعوای تصرف عدوانی هم قابلیت مطرح شدن به صورت حقوقی را دارد هم به صورت کیفری . دعوای تصرف عدوانی حقوقی، هیچ مجازاتی را برای متصرف در نظر نگرفته است! بر اساس ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر فردی ادعا کند که شخص دیگری بدون رضایتش مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده است، امکان ثبت دعوای تصرف عدوانی حقوقی وجود خواهد داشت.

البته که ثبت و پیگیری این مورد از انواع دعاوی حقوقی می تواند کمی چالش برانگیز باشد. درمواردی ممکن است که فرد متصرف عدوانی (خوانده )مالک باشد و فرد مقابل (خواهان)علیه او دادخواست بدهد و دعوی تصرف عدوانی را مطرح نماید.وبا ارائه ادله مستند موفق به اثبات تصرف عدوانی هم بشود .به عنوان مثال مالک ملکی را اجاره دهد ولی قبل انقضای مدت اجاره وقبل اتمام مدت قرارداد با مستاجر، به عنوان مالک بودن ،ملک را تصرف کند.

دعوای ابطال سند رسمی

وفق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در دفتر یا ادارات ثبت اسناد و املاک ، توسط ماموران رسمی واجد صلاحیت و با رعایت قوانین و مقررات ، به تنظیم می رسند ، اسناد رسمی محسوب می شوند  به همین جهت نسبت به اسناد عادی از قدرت اجرایی بیشتری برخوردار بوده ومعتبرترند و به همین دلیل، بسیاری از افراد ، در ارتباط با معاملات وقراردادهای خود، تمایل به تنظیم سند رسمی دارند اما باید توجه داشت که با وجود اعتبار زیادوالای اسناد رسمی، گاهی هم ممکن است که بنا به دلایل و شرایطی ، این قبیل اسناد ، دارای اعتبار لازم نبوده و بتوان اقدام به ابطال آنها توسط دادگاه نمود.

دعوای ابطال سند رسمی، به حالتی اشاره دارد که طی آن افراد نسبت به نابودی اعتبار یک سند رسمی اقدام می نمایند. وقتی که یک سند یا قرارداد ملکی به صورت کامل باطل شود، آن سند دیگر اعتبار قانونی نخواهد داشت. ابطال سند می تواند دلایل مختلفی داشته باشد مانند جعلی بودن سند یا معاملات صوری و….. گاهی اوقات افراد اشتباهات فنی هنگام تهیه سند ایجاد می نمایند و گاهی اوقات هم قوانین و مقررات مربوط به حاکمیت سند را نقض می کنند. در هر صورت، ابطال سند پروسه ای است که باید تحت نظارت دادگاه صورت گیرد.

ابطال سند می تواند توسط افراد مختلفی انجام شود. والبته خواهان برای بی اعتبار کردن سند رسمی حتما باید دلیل یا دلایل موجهی داشته باشد گاهی اوقات این پروسه توسط دادگاه و گاهی اوقات هم توسط صاحب سند دنبال می شود. افرادی که به دنبال ابطال سند رسمی هستند، در اولین مرحله باید به دادگاه بروند و مشخصات کامل سند مالکیت را ذکر نمایند. آنها باید دادخواست دقیقی را در این زمینه تنظیم نموده و به دادگاه ارسال کنند.

مرور زمان در انواع دعاوی ملکی چیست؟

مرور زمان به مدت زمانی گفته میشود که که بعد از سپری شدن ان مدت ،که قانونگذار معین کرده دیگر امکان شکایت و تعقیب ورسیدگی و بعضا اجرای مجازات دیگر وجود ندارد و تعریف مرور زمان در قانون مجازات اسلامی امده است وماده 106 قانون مجازات اسلامی درمورد یک سری از جرائم انهم تعزیری قائل به مرور زمان شده است جرائم مشمول مجازات قصاص وحد ودیه شامل مرور زمان نمیگردد و نتیجتا  در کلیه دعاوی حقوقی از جمله ملکی مرورزمان وجود ندارد چرا که مرور زمان در دعاوی حقوقی ومدنی  توسط شورای نگهبان خلاف موازین شرعی تشخیص داده شده است و لذا  اینگونه دعاوی کماکان قابلیت پیگیری را دارند وصرفا در قوانین خاص جهت مطرح نمودن بعضی از دعاوی مهلت و مواعد خاصی تعیین شده است .

هزینه دادرسی دعاوی ملکی

به طور کلی تنظیم هرگونه دادخواست دردعاوی حقوقی و شکوائیه در دعاوی کیفری مستلزم پرداخت هزینه دادرسی میباشد واین هزینه شامل برابر با اصل نمودن اوراق و ثبت دادخواست وتمبر وهزینه های اجرایی میباشد و از این حیث دعاوی به دودسته مالی وغیرمالی تقسیم میشوند ودعاوی غیرمالی هزینه های کمتری داشته و با توجه به اینکه دعاوی ملکی در رسته دعاوی مالی محسوب میشود وبا توجه به نوع دعوی مطرح شده مبلغ ان متفاوت است و هزینه دادرسی ان براسای ارزش منطقه ای ملک محاسبه و از خواهان دعوی اخذ میگرددوچنانچه در زمان دادخواست خواسته دعوا قابل تقویم نباشد یک مبلغی توسط دفتر خدمات قضایی مقوم گردیده وکسری ان پس از ارجاع به شعبه توسط مدیردفتر دادگاه محاسبه ودریافت میگردد ومبالغ هزینه دادرسی هرساله تغییر یافته و درمراحل مختلف رسیدگی بدوی وتجدیدنظرو فرجام واعاده دادرسی دارای درصدهای مختلف است.چنانچه قصد محاسبه بروزهزینه دادرسی خود را دارید میتوانید از طریق سایت عدل ایران اقدام نمایید

نقش وکیل در دعاوی ملکی چیست؟

با توجه به اینه دعاوی ملکی  یکی از زیر مجموعه های وکالت می باشد وکیل متخصص دراین حوزه اطلاعات و تجربه کافی داشته و می تواند در زمان کوتاه تر و به روش درست موضوعات ملکی را حل و فصل نماید. استفاده از خدمات تیم های وکالتی با تجربه و خوش سابقه به افراد اجازه می دهد تا طی مدت زمان کوتاهی به بازدهی مطلوبی برسند.

از جمله وظیفه وکیل ملکی، این است که با توجه به نوع و شرایط دعوای مطرح شده به صورت مستدل و با استناد به قوانین و مقررات جاری، از موکل خود دفاع نماید تا به حق خود، برسد. با راهنمایی و مشاوره وکلای تخصصی گروه حقوقی ندای حق، شما می توانید طی مدت زمان مناسبی نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایید چرا که عدم توجه به این مسئله، چالش های گسترده ای را سر راهتان برای ثبت دعاوی ملکی قرار می دهد. برای برقراری ارتباط با وکلای ما در ساعات کاری با شماره 02166895246 تماس بگیرید یا به صورت 24 ساعته به شماره واتساپ 09390188663 پیام ارسال فرمایید.

سخن آخر

در این صفحه ما سعی کردیم تا به سوال انواع دعاوی ملکی چیست پاسخ دهیم. همانطور که گفته شد، دعاوی ملکی چندین دسته بندی مختلف دارند و هر کدام از این دسته بندی ها نیز به نحوی خاص روند پرونده را تحت تاثیر خود قرار می دهند. طرح دعوای اشتباه میتواند وقت وهزینه زیادی را ازشما بگیرد از همین رو، اگر شما هم به دنبال ثبت دعوای ملکی هستید، بهتر است بدانید که این نوع دعاوی خود به انواع مختلف تقسیم شده و در اقامه آن به اختلافاتی که به اموال غیرمنقول ارتباط دارد، رسیدگی می‌شود. رسیدگی به این نوع دعاوی درصلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

سوالات متداول