قانون سرقفلی مغازه

 در گذشته، سرقفلی به معنای بهره برداری از یک شغل خاص محسوب می شد و تا اواسط سال 1376 قانون سرقفلی مغازه بدون تغییر باقی مانده بود. بعد از سال 76، قرارداد های جدید و نحوه رسیدگی به آن، از همین قانون پیروی می کنند. در این مقاله می خواهیم بررسی کنیم قانون سرقفلی مغازه چیست؟ مدت زمان، شرایط سرقفلی مغازه و قوانین تخلیه سرقفلی چگونه است؟ و قوانین سال 56 و 76 چه تفاوت هایی باهم دارند؟

برای مطالعه مقاله جامع در مورد سرقفلی و حق سرقفلی پیشنهاد می کنیم به لینک سرقفلی چیست مراجعه کنید.

قانون سرقفلی مغازه چیست؟

سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به حق کسب و پیشه و تجارت معروف می باشد، حقی است که به مستاجر اماکن تجاری تعلق می ‌گیرد. این قانون به مستاجر اجازه می ‌دهد که با پرداخت مبلغی به مالک در ابتدای انعقاد قرارداد، بتواند در پایان مدت اجاره، ملک را مجددا  اجاره کرده و قرارداد خود را تمدید کند.

لازم است تمام افراد فعال در حوزه تجاری با این قانون آشنایی کامل داشته باشند. چرا که عدم اطلاع از جزئیات حقوقی آن، ضرر های غیرقابل جبرانی ایجاد خواهد کرد.

برای آگاهی از میزان حق مالک در سرقفلی، مقاله درصد حق مالک در فروش سرقفلی را مطالعه کنید.

قوانین سرقفلی مغازه سال 56 و 76

قوانین سرقفلی مغازه سال 56 و 76 با یکدیگر تفاوت هایی دارند. از جمله بارزترین این تفاوت ها می توان به این موارد اشاره کرد:

1_ قانون سرقفلی مغازه در سال 56 به موجر حق تخلیه ملک تجاری را نمی‌ دهد، مگر اینکه دلایل خاصی مانند نقض شرایط قرارداد وجود داشته باشد. این قانون اجازه می ‌دهد تا مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، حق سرقفلی را اخذ کند. قانون سرقفلی مغازه سال 76، از لحاظ اصطلاحی به سرقفلی می ‌پردازد و صرف انقضای مدت برای تقاضای تخلیه کافی است و نیاز به اثبات امر خاصی ندارد. ولی در مقابل، به مستاجر حق مطالبه سرقفلی را در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد، اعطاء می نماید.

2_ طبق قانون سال 56، مستاجر اماکن تجاری حتی با وجود عدم پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، از این حق برخوردار می شد و این یک مزیت برای مستاجر بود. اما طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، فقط مستاجری حق سرقفلی خواهد داشت که مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد.

3_ در قانون سال 56، اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر ندارد، مگر اجازه مالک را داشته باشد و در صورت تخلف، منجر به تخلیه ملک می شود. اما در قانون سرقفلی مغازه سال 76، اصل بر این است که مستاجر اجازه انتقال سرقفلی را دارد، مگر این حق در قرارداد اجاره از او سلب شده باشد.

قانون جدید سرقفلی مغازه

قانون جدید سرقفلی مغازه موضوع ماده شش تا یازده قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که به عنوان یکی از مقررات اصلی در زمینه ی اجاره و سرقفلی ملک ‌های تجاری، بر موارد ذیل تاکید دارد:

1_ مستاجر باید در ابتدای قرارداد، مبلغ سرقفلی را به موجر پرداخت کند تا در پایان مدت اجاره، مستحق دریافت حق سرقفلی باشد.

2_ مالک این حق دارد در انتهای مدت قرارداد اجاره، آن را با مستاجر تمدید نکند و تخلیه ملک را بخواهد، حتی اگر ملک دارای حق سرقفلی باشد، ولی در صورت تخلیه، باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز بپردازد.

3_ مالک و مستاجر می توانند با توافق سالیانه مبلغ اجاره را افزایش دهند و خلاف آن هم می توانند توافق کنند، یعنی شرط عدم افزایش مبلغ اجاره نیز پذیرفته است.

4_ سرقفلی، مخصوص اماکن تجاری است و ملاک تجاری بودن هم، پروانه ساختمانی ملک می باشد.

طبق ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر: “اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد، مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.”   

آیا می توان سرقفلی را بدون اجازه مالک به فروش رساند؟ برای پاسخ به این سوال به لینک فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک مراجعه کنید.  

نسبت ارزش سرقفلی به ملک

نسبت ارزش سرقفلی به ملک، متناسب با کیفیت شرایط ملک، موقعیت جغرافیایی و نوع کسب و فعالیت و قدمت بنا و عوامل دیگر متغیر است. طبق قانون سرقفلی مغازه، این نسبت معمولا ۸۰ درصد از ارزش کل مغازه را شامل می شود. اما ممکن است در برخی موارد این نسبت بیشتر یا کمتر باشد. چنانچه مالک و مستاجر در این مورد توافق نداشته باشند، می توانند از نظر کارشناسی استفاده نمایند.

اگر هنوز در خرید سرقفلی مغازه مردد هستید، مقاله مغازه سرقفلی بخریم یا نه را مطالعه کنید.

مدت زمان سرقفلی

مدت زمان سرقفلی، به قرارداد اجاره‌ ی سرقفلی بین موجر و مستاجر بستگی دارد و در قرارداد ها به طور واضح مشخص نمی‌ شود. این مدت از زمانی که قرارداد و سند سرقفلی منعقد و تایید می گردد، آغاز می ‌شود و تا زمانی که موجر آن را به شخص ثالثی انتقال ندهد، به قوت خود باقی است و ادامه دارد.

ماده های قانونی مربوط به انحصار وراثت سرقفلی

بر اساس ماده های قانونی مربوط به انحصار وراثت سرقفلی، حق سرقفلی به ورثه می رسد و تمام ورثه ملزم به پذیرش آن خواهند بود. در نتیجه، سرقفلی جزء اموال ورثه به شمار رفته و در لیست اموال متوفی ذکر می شود. سر قفلی یک مغازه نیز مانند دیگر دارایی های به جا مانده از متوفی است. لذا  باید با توجه به طبقات ارث بین وراث تقسیم شود. برای تقسیم سر قفلی بین وراث هم باید مراحل انحصار وراثت به صورت کامل انجام شود.

هیچ یک از ورثه این حق را ندارد که بدون اجازه سایر وراث، سرقفلی را به غیر انتقال دهد. در واقع برای انتقال سرقفلی، اجازه مالک مغازه لازم است. اگر وراث، در تقسیم سرقفلی توافق کنند، مشکلی نیست و طبق توافق عمل می شود.

در صورتی که وراث برای انحصار وراثت سر قفلی به توافق نرسند، باید از دادگاه اقدام کرده و دادخواست دهند. در این صورت، از ابتدا ارزش سرقفلی محاسبه می‌شود، وراث تائید شده و تقسیم سرقفلی صورت می پذیرد.

شرایط انتقال سرقفلی مغازه به ورثه

در صورت فوت مستاجر، سرقفلی مغازه به صورت غیر ارادی و قهری به ورثه منتقل می شود و ورثه حق دخل و تصرف در آن را خواهند داشت و ورثه در استفاده از این حق، دارای حقوق برابر خواهند بود. همچنین هر یک از ورثه می توانند حق خود را به ورثه دیگر انتقال دهند. چرا که ورثه نسبت به هم، غیر محسوب نمی شوند.

امکان حذف سرقفلی

مطابق قانون سرقفلی مغازه، امکان حذف سرقفلی در صورت نقض شرایط قرارداد یا عدم تعهدات مستاجر، وجود دارد. در نتیجه، زمانی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، قانون، اجازه حذف سرقفلی را به مالک اصلی می دهد. به این معنا که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید یا نوع شغل و کسب و کار را تغییر داده یا اجاره بها را نپردازد. که در این صورت، بسته به نوع تخلف و دیگر شرایط، مالک الزامی به پرداخت حق سرقفلی نخواهد داشت.

آشنایی با اجاره سرقفلی

 اجاره سرقفلی، یک قرارداد به ظاهر ساده اما پر از حاشیه و نکات ریز است. چرا که این حق، ناشی از یک رابطه خاص حقوقی است که به شکل قرارداد اجاره تنظیم می شود. بنا بر این، اگر بخواهید ملکی را به صورت سرقفلی اجاره دهید، حتما باید در متن قرارداد ذکر نمایید که ملک با حق سرقفلی اجاره داده می شود و بهتر است برای آن، مدت مشخصی در نظر گرفته و طرفین در پایان مدت قرارداد، در مورد تمدید آن با هم مذاکره نمایند.

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک مطابق قانون سال 56 توسط مالک به شرح ذیل می باشند:

• نیاز شخصی برای سکونت.
• نیاز شخص موجر برای اشتغال به کسب یا تجارت.
• نیاز به تخریب مغازه سرقفلی توسط مالک به علت قدمت و فرسودگی ملک و نیاز به نوسازی و البته اخذ مجوز ساخت از شهرداری
• تعدی و تفریط مستاجر( تقصیر) در ملک
• تخلیه به منظور انتقال مورد اجاره
• به علت تخلف مستاجر از شرایط قراردادی
• به علت نپرداختن اجاره بهاء
• تخلیه به دلیل خودداری مستاجر از تنظیم اجاره نامه

موارد تخلیه سرقفلی توسط مالک مطابق قانون 76 به شرح ذیل می باشد:

• پایان یافتن مدت عقد اجاره
• فسخ قرارداد اجاره

حال که شرایط تخلیه طبق قانون سال 56 و 76 گفته شد، نتیجه می گیریم هر دو قانون به قوت خود باقی است و احکام مختص خود را دارند. چنانچه قرارداد سرقفلی قبل از سال 76 باشد، احکام و قوانین سال 56 بر آن حاکم است. و اگر قرارداد بعد از سال 76 تنظیم شده باشد، روابط طرفین مشمول قوانین سال 76 است. البته منوط به این که سابقه خرید سرقفلی توسط دارندگان سابق به قبل از سال 76 بر نگردد. در شرایط فعلی نیز با توجه به عدم تغییر در قوانین سرقفلی، با توجه به زمان انعقاد قرارداد حسب مورد، قوانین روابط موجر و مستاجر سال 56 و 76 اعمال می گردد.

سوالات متداول